מהו ההון העצמי המינימלי למחיר למשתכן?
הון עצמי הוא הסכום שהרוכש משקיע מהונו האישי לטובת רכישת דירה, תשלום זו בדרך כלל הוא לפני קבלת המשכנתא מהבנק. בנק ישראל קבע מספר כללים בנוגע להון העצמי המינימלי הנדרש במסגרת תוכנית מחיר למשתכן:
- מינימום הון עצמי חובה: 100,000 ש"ח, גם אם 10% ממחיר הדירה נמוך מסכום זה.
- רוכשים ביישובים זכאים למענק מקום: ניתן לקבל משכנתא עם תשלום הון עצמי של 60,000 ש"ח, כשהמענק משלים את ההון העצמי.
- רכישת דירה מעל 1.8 מיליון ש"ח: במקרה בו שווי הדירה לפי שמאות עולה על 1.8 מיליון ש"ח, ההון העצמי המינימלי קופץ ל-25% מהשווי (ולא 10%).
המשמעות: גם אם מחיר הדירה נמוך, עדיין חובה להביא לפחות 100,000 ש"ח כהון עצמי, אלא אם זכאים להנחת "מענק מקום" ואז רק 60,000 ₪ יספיקו להון העצמי.
איך מחושב ההון העצמי בפועל?
כדי להבין בדיוק כמה הון עצמי נצטרך להביא מהבית לרכישת דירה במחיר למשתכן / דירה בהנחה, להלן כמה דוגמאות:
| מחיר הדירה | 10% מהמחיר | ההון העצמי הנדרש |
1,200,000 ש"ח | 120,000 ש"ח | 100,000 ש"ח (המינימום הוא 100,000 ש"ח) |
800,000 ש"ח | 80,000 ש"ח | 100,000 ש"ח (המינימום הוא 100,000 ש"ח) |
2,000,000 ש"ח | 200,000 ש"ח | 500,000 ש"ח (25% מהמחיר כי השווי מעל 1.8 מיליון) |
המשמעות: אם הדירה מתומחרת או עולה מתחת ל-1.8 מיליון ש"ח, הבנק ידרוש מינימום 100,000 ש"ח כהון עצמי, אך אם השמאי או המחיר בחוזה יהיו יותר, תצטרכו להביא לפחות 25% משווי או מחיר הדירה.
איך להשיג את ההון העצמי הנדרש?
אם אין לכם את כל ההון העצמי, קיימות מספר דרכים לגיוס הכסף:
✔ הלוואה משפחתית – דרך טובה ואטרקטיבית ללא ריביות מיותרות.
✔ הלוואת גישור מהבנק – הלוואה קצרת טווח להשלמת ההון העצמי, אך יש לוודא יכולת החזר בתום התקופה.
✔ שימוש בחסכונות – כולל קרנות השתלמות שניתן למשוך במקרים מסוימים.
✔ מענק מקום – יש לבדוק האם אתם זכאים למענק שיוריד את ההון העצמי הנדרש.
✔ הלוואות ע"ח מוצרים פנסיוניים – ניתן לקבל הלוואה ע"ח קרן פנסיה, קופת גמל או קרן השתלמות.
📌 חשוב לזכור: הלוואות משלימות נחשבות כהתחייבות פיננסית ועלולות להשפיע על אישור המשכנתא שלכם.
אם אתם מתקשים בגיוס הון עצמי, כדאי לבדוק אפשרות לקבלת ייעוץ מקצועי בנושא ייעוץ משכנתאות מחיר למשתכן שיכול לעזור בבחירת המסלול הנכון.
מה משפיע על אישור המשכנתא?
גם אם גייסתם את ההון העצמי הנדרש, קבלת המשכנתא תלויה בכמה פרמטרים ונבחנת בכל בנק על פי מדיניות האשראי הספציפית של הבנק אליו פניתם:
- יכולת החזר – הבנק יוודא שההחזר החודשי לא יעלה לרוב על 35% מההכנסה הפנויה שלכם.
- דירוג אשראי – דירוג אשראי נמוך יכול להקשות על אישור המשכנתא.
- סוג התעסוקה – שכירים עם יציבות נחשבים בטוחים יותר מבחינת הבנק.
- גיל הלווים – משפיע על פריסת השנים וגובה ההחזר החודשי.
- הכנסה פנויה: מושג שמאוד חשוב להכיר כשלוקחים משכנתא, מדובר ביחס בין ההכנסה שלכם להתחייבות שוטפות (כגון הלוואות ומזונות) שיש לכם. מתוך הכנסה זו מחשבים את יכולת ההחזר.
עלויות נוספות מעבר להון העצמי – למה כדאי להתכונן?
ההון העצמי הוא לא ההוצאה היחידה. יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות:
- מס רכישה – פטור לרוכשי דירה ראשונה עד סכום מסוים.
- שמאות – נדרשת להערכת השווי לצורך קביעת גובה המשכנתא בפועל. אנו תמיד ממליצים על שמאות מוקדמת שמסייעת לקבל אישור עקרוני מדויק.
- עורך דין פרטי – עלות ייצוג משפטי לרוב כ-0.5% + מע"מ ממחיר הדירה.
- שיפוצים ושדרוגים – דירות מחיר למשתכן מגיעות במפרט בסיסי בלבד, ואם אתם מתכננים שינוי משמעותי, ייתכן שתצטרכו הלוואה לשיפוץ הבית.
- ריהוט ומכשירי חשמל – הוצאה נוספת שלא נכללת במחיר הדירה ולא ניתן לקבל עליה מימון משכנתא.
📌 חשוב לתכנן את התקציב מראש ולהשאיר רזרבה לעלויות בלתי צפויות.
קלמר פיננסים – איתכם בכל שלב בדרך לדירה
רכישת דירה במסגרת "מחיר למשתכן" או בשמה הנוכחי "דירה בהנחה" היא הזדמנות מצוינת לזכאים שהם גם לרוב זוגות צעירים, אך חשוב להבין את הדרישות הכלכליות מראש. ההון העצמי, מקורות המימון האפשריים והעלויות הנלוות לכל מהלך, יכולים להשפיע משמעותית על ההחלטה שלכם. תכנון פיננסי נכון וליווי מקצועי יכולים להפוך את התהליך לפשוט ויעיל יותר.
בקלמר פיננסים אנחנו מתמחים בייעוץ וליווי משכנתאות, כולל מסלולים מותאמים למחיר למשתכן. אם אתם זקוקים להכוונה בגיוס הון עצמי, בחירת מסלול משכנתא אופטימלי או תכנון פיננסי חכם – אנחנו כאן כדי לעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות. צרו איתנו קשר עוד היום!
שאלות נפוצות
האם ניתן לרכוש דירה במחיר למשתכן ללא הון עצמי?
לא, אך אם אין לכם הון עצמי אנו נבנה לכם תוכנית לצבירת הון עצמי.
האם אפשר לקחת הלוואה במקום הון עצמי?
זו אופציה אפשרית, אנו נבחן יחד איתכם את כל האפשרויות, בסוף הלוואות צריך לשלם.
איך מענק מקום משפיע על ההון העצמי שלי?
בערים בהן ניתן מענק סכום ההון העצמי יכול להיות מופחת ל-60,000 ₪.
