הלוואה לשיפוץ הבית - מדריך פיננסי

שיפוץ הוא החלטה מרגשת שיכולה לשדרג את איכות החיים שלכם, אך הוא גם דורש תכנון מוקפד ותקציב משמעותי. עלויות השיפוץ משתנות בהתאם להיקף העבודה, אך בדרך כלל רבים פונים לפתרונות מימוניים כמו משכנתא או הלוואה ייעודית בגלל העלות הגבוהה בדרך כלל שיש בשיפוץ בית.

טיפ קטן מאיתנו, נתון שחשוב לשים אליו לב בעת נטילת משכנתא לשיפוצים הוא שמשכנתא לשיפוצים נחשבת כמשכנתא לדיור, שימו לב שהבנק מגדיר זאת כך גם מבחינת התנאים! מטרת המשכנתא היא להשביח את ערך הנכס באמצעות השיפוץ. במשכנתא לשיפוץ ישנם הרבה משתנים שיכולים להשפיע על התנאים ועל אופן קבלת הכספים.

במאמר זה נסקור את האפשרויות המובילות למימון שיפוץ, ההבדלים בין משכנתא להלוואה, התנאים לקבלת מימון, וטיפים לניהול נכון של התהליך הכלכלי.

הלוואה לשיפוץ

החלטתם לשפץ את הבית – מה עכשיו?

לפני שאתם צוללים לתוך פרויקט השיפוץ, חשוב לתכנן אותו היטב:

  • הגדירו את היקף השיפוץ: האם מדובר בשיפוץ קל כמו צביעה ותיקונים, או בשיפוץ גדול שכולל שדרוג מערכות תשתית והרחבת המבנה?

  • קבלו הצעות מחיר :לאחר שתקבלו החלטה בנושא היקף השיפוץ ויעדיו כדאי מאוד לאסוף ולקבל מספר הצעות מחיר על מנת לקבל אומדן לעלויות.

  • בנו תקציב מפורט: העריכו את העלויות כולל חומרים, עבודה, תכנון ועיצוב, ואל תשכחו להוסיף תקציב של 10% לפחות לבלתי צפוי.

  • בחירת פתרון מימוני: בהתאם לעלות השיפוץ וליכולות הכלכליות שלכם, בחרו בין משכנתא להלוואה.

  • בחירת קבלן: אתם צריכים להחליט האם אתם מבצעים את השיפוץ עם קבלן מפתח או עם מספר בעלי מקצוע. חשוב להבין מול בעלי המקצוע השונים האם אופי השיפוץ שלכם מצריך אישורים של הרשויות השונות.

הלוואה או משכנתא לשיפוץ? מה ההבדלים?

שאלת מיליון הדולר ! חשוב להבין שמשכנתא היא גם הלוואה, הלוואה בשעבוד נכס. ההבדלים בין משכנתא להלוואה בנקאית הם בתנאי הריבית, משך הזמן והעלויות הנלוות. משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הזולה יותר.

הלוואה בנקאית לשיפוץ:

  • מתאימה לשיפוצים קטנים או בינוניים, עם סכומי הלוואה נמוכים יחסית.
  • תקופת ההחזר קצרה יותר (לרוב עד 7 שנים).
  • ריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתא.
  • עלויות נלוות קטנות יותר ממשכנתא לשיפוץ.

משכנתא לשיפוץ:

  • מתאימה לשיפוצים רחבי היקף – בדרך כלל מעל 150,000 ₪.
  • ריביות נמוכות בהשוואה להלוואה בנקאית.
  • תנאי תשלום נוחים – פריסת משכנתא לשיפוץ יכולה להיות עד 30 שנים.
  • תהליך מורכב יותר מהלוואה בנקאית וישנן עלויות נלוות כגון: שמאות, שעבודים וכו'.

איך לבחור? משכנתא לשיפוץ או הלוואה בנקאית?

אם השיפוץ שלכם קטן והחזר מהיר אפשרי, הלוואה היא פתרון טוב. לשיפוצים משמעותיים, משכנתא משתלמת יותר בטווח הארוך.

יתרונות וחסרונות

משכנתא

הלוואה בנקאית

חוץ בנקאי

ריביות

נמוכות ואטרקטיביות

גבוהות

גבוהות מאוד

פריסת תשלומים

ארוכה

קצרה

בינונית

עלות כוללת

גבוהה

נמוכה

גבוהה מאוד

עלויות נלוות

גבוהות

נמוכות

גבוהות מאוד

התאמה

מתאים לסכום גבוה

פריסה ארוכה

סכום נמוך

ללא נכס לשעבוד

מסורבי בנקים

אחוז מימון גבוה

 

מהם התנאים לקבלת משכנתא לצורך שיפוץ?

הבנקים דורשים עמידה בכמה קריטריונים עיקריים:

מבחני הכנסה: הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלכם היחס בין ההחזר החודשי להכנסות שלכם לעומת ההתחייבויות השוטפות שלכם.

היסטוריית אשראי תקינה: דירוג אשראי גבוה ומסודר יקל על קבלת המשכנתא.

אחוז מימון : משכנתא לשיפוץ ניתן לקבל בגובה של עד כ-85% מימון משווי הנכס בגמר השיפוץ על פי הערכת שמאי ובדרך כלל לא יותר מעלויות הבנייה, הנמוך מביניהם.

בטוחות: הבנק ידרוש שעבוד הנכס כבטוחה למשכנתא.

תיעוד עלות השיפוץ: יש להציג הצעת מחיר מפורטת מהקבלן או האדריכל, הצעה זו תוצג לבנק וצריכה להיות מאושרת על ידי השמאי שיבקר בנכס.

תהליך קבלת אישור עקרוני וביצוע של משכנתא לשיפוץ זהה לכל תהליך לקיחת משכנתא. על מנת לקבל אישור למשכנתא לשיפוץ הנכם נדרשים לעמוד בתנאי הרגולציה השונים כגון: מבחני הכנסה, התנהלות כלכלית תקינה וכו'. בנוסף לכל תהליך המשכנתא ה"רגיל" נצטרך להמציא לבנק הצעת מחיר לשיפוץ שתצטרך להיות מאושרת בהמשך התהליך גם על ידי השמאי שיבקר בנכס.

תהליך לקיחת משכנתא - מה מצפה לכם?

שיפוץ הוא אירוע מורכב, אתם תטפלו בבעלי המקצוע, תנו לי לטפל לכם במשכנתא ולהשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר למימון השיפוץ.

  1. פנייה לבנק: לאחר קבלת מלוא הניירת מכם אני אגש לבנקים להגשת בקשה למשכנתא תוך הצגת תיעוד מלא על מטרת השיפוץ.

  2. בדיקת יכולת החזר: הבנק ינתח את מצבכם הכלכלי, גם אם המצב הכלכלי קצת קשה, אני יודע להפוך את הלא של הבנק לכן.

  3. אישור עקרוני: תוך מספר ימים אני אדאג עבורכם לקבלת אישור עקרוני המאפשר להתחיל בתהליך. 

  4. שמאי: הבנק ישלח שמאי לבדוק את ערך הנכס, את הצעת המחיר לשיפוץ ואת ההתאמה להשקעה.

חתימה והעברת הכספים: אחרי כל הבדיקות והאישורים, תקבלו את הכסף ותוכלו להתחיל בשיפוץ.

אופן שחרור הכספים במשכנתא לשיפוץ הינו שונה מבנק לבנק, חשוב להבין ששחרור הכספים במשכנתא לשיפוץ אינו מבוצע בפעימה אחת על כל הסכום ובכל הבנקים וגופי המימון נדרש להמציא קבלות ו/או חשבוניות בעבור החלקים הראשוניים של השיפוץ.

ממה כדאי להימנע כשלוקחים משכנתא לצורך שיפוץ?

כיום ניתן לקבל משכנתא לשיפוץ מכל הבנקים למשכנתאות וגם מגופי אשראי חוץ בנקאיים. חשוב להבין שבדרך כלל התנאים בגופים החוץ-בנקאיים פחות טובים.

  1. בנקים:
    • ריביות נמוכות, עלויות תפעול גבוהות יותר מהלוואה בנקאית.
    • תנאים משתנים בין הבנקים השונים בהתאם להיסטוריית הלקוח.
  2. חברות אשראי:
    • הלוואות מהירות יותר, אך לרוב בריביות גבוהות.
  3. גופים חוץ-בנקאיים:
    • פתרון למי שלא מצליח לקבל מימון מהבנק.
    • כדאי לבדוק היטב את תנאי ההלוואה והאותיות הקטנות כדי להימנע מריביות גבוהות מדי ותנאי סילוק יקרים.

תהליך לקיחת משכנתא - מה מצפה לכם?

החזר חודשי  = איכות חיים: ודאו שהחזר ההלוואה משתלב בתזרים ההוצאות החודשי שלכם בלי ליצור עומס כלכלי מיותר שייפגע באיכות החיים שלכם.

בחירת הלוואה יקרה מדי: השוואת ריביות בין הגורמים המממנים יכולה לחסוך כסף רב, תנו לי להפעיל את הקשרים ההדוקים שיש לי בבנקים לטובת המשכנתא שלכם.

חוסר תכנון: בלי הצעת מחיר מפורטת ותוכנית שיפוץ מסודרת, אתם עלולים לחרוג מהתקציב. חשוב להיצמד לתוכנית השיפוץ המקורית ולהיצמד לעלויות כפי שהוגדרו ונקבעו מראש.

הלוואות חוץ-בנקאיות לא מבוקרות: חלק מהגופים החוץ-בנקאיים מציעים תנאים לא הוגנים – קראו היטב את האותיות הקטנות.

הריביות שתשלמו בלקיחת משכנתא / הלוואה לצורכי שיפוץ

  • ריביות משכנתא:
    • נמוכות ביחס להלוואה בנקאית או חוץ בנקאית.
  • ריביות הלוואה:
    • גבוהות יותר ביחס למשכנתא, ואפילו גבוהות יותר מריביות במשכנתא "לכל מטרה".

טיפ: ריבית נמוכה אינה הקריטריון היחיד שאליו כדאי להפנות את מלוא תשומת הלב מול הבנקים, בניית תמהיל נכון חשובה אף יותר ויכולה לחסוך הרבה יותר בתשלום הכולל בבנק מאשר עשירית האחוז פחות או יותר בריבית, חשוב לשים לב לתנאי הסילוק המוקדם ועמלות נלוות.

טיפ: ריבית נמוכה אינה הקריטריון היחיד שאליו כדאי להפנות את מלוא תשומת הלב מול הבנקים, בניית תמהיל נכון חשובה אף יותר ויכולה לחסוך הרבה יותר בתשלום הכולל בבנק מאשר עשירית האחוז פחות או יותר בריבית, חשוב לשים לב לתנאי הסילוק המוקדם ועמלות נלוות.

למה כדאי לכם לשקול ליווי של יועץ פיננסי בתהליך שיפוץ הבית שלכם?

כיום 70% מהמשכנתאות במדינת ישראל מבוצעות בליווי יועץ משכנתאות חיצוני. בנטילת משכנתא לעמידה בזמנים יש קריטיות גבוהה מאוד בתהליך ובייחוד בתהליך נטילת משכנתא לשיפוץ שהוא תהליך מסובך יותר מאשר כל משכנתא אחרת, אני בעל ניסיון בנקאי של 15 שנים ומכיר את המערכת היטב על מנת להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר בזמן המהיר ביותר ובמינימום תעסוקה שלכם.

עם הבנק צריך לדבר בנקאית! תנו לנו.

אני אלווה אתכם לאורך כל התהליך ואדאג לכל לתנאים הטובים והאטרקטיביים ביותר במסגרת תנאי השוק. אני אדאג לכל התהליך מול הבנק ואתם תפגשו את הבנק רק פעם 1 בכל התהליך. צרו איתנו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ פיננסי ואנו נדאג ללוות אתכם אישית ומקצועית.

תמונה של אבנר קלמר

אבנר קלמר

דובר בנקאית שוטפת, בעלים של חברת 'קלמר פיננסים' המעניקה שירותי ליווי וייעוץ פיננסי עסקי ואישי. בן 40, נשוי + 3 ילדים, בעל תואר ראשון בשירותי אנוש עם התמחות בכלכלה, נמצא בתחום הפיננסי כ-20 שנה עם ניסיון בנקאי עשיר במגוון תפקידים, בניהם מנהל שיווק איזורי ומנהל תחום משכנתא בסניף עפולה של מזרחי טפחות, אבנר מגיש תכנית הרדיו "נדל"ן צפוני" ברדיו קול רגע 96FM.

צור קשר

שאלות נפוצות

האם כדאי לקחת מימון מבנק או מחברה חוץ-בנקאית?

התשובה ברורה וחד משמעית. משכנתא לשיפוץ היא הדרך הזולה ביותר לקבלת מימון לשיפוץ, לא תמיד הכי נוחה, אבל בשביל זה אנחנו כאן.

אם אתם מסורבי בנקים או מסיבות אחרות נאלצתם לפנות לגוף חוץ בנקאי אנחנו נהפוך את הלא של הבנק לאישור עקרוני.

כנהוג במשכנתא אתם תצטרכו להשעבד את הנכס לטובת הבנק או להגדיל שעבוד קיים, בהלוואות בנקאיות נמוכות הבנק בדרך כלל לא יידרוש בטחונות.

בגופים החוץ – בנקאיים לרוב תדרשו לצרף ערב להלוואה ולשעבד את הנכס.

המסמכים אותם יש להמציא לטובת קבלת אישור עקרוני למיון לטובת שיפוץ הם: מסמכי הכנסה, מסמכי זיהוי אישיים, התנהלות בנקאית ועוד מסמכים שנדרשים ע'פ עיסוקכם או סוג הנכס שלכם.

ראשית, תמיד אנו ממליצים להוסיף תקציב לדברים הבלתי צפויים, בדרך כלל לפחות 10%. במידה והתוכניות השתנו, אנו נדאג להציג זאת לבנק ולשמאי ולדאוג עבורכם לפתרון המימוני לכך בהתאם ליכולות שלכם.