משכנתא למסורבים


הסירוב לקבלת משכנתא מהבנק הוא חוויה לא פשוטה שיכולה לגרום לתחושת תסכול ואכזבה. אך חשוב לזכור שסירוב אינו סוף פסוק – ישנן דרכים להתמודד, לשפר את הסיכויים ולהשיג את המימון הדרוש.  במאמר זה נסביר מהן הסיבות הנפוצות לסירוב, כיצד להתמודד עם מצב כזה, ואילו פתרונות עומדים לרשותכם בעזרת ייעוץ מקצועי.

משכנתא למסורבי בנקים

הסיבות הנפוצות לסירוב בקשת משכנתא

ישראלים הפונים לבנק בבקשה למשכנתא מקבלים מהבנק סירוב לבקשה שלהם, ממגוון רב של סיבות. לעתים הסיבות לסירוב אינן תלויות במגיש הבקשה, ובמקרים רבים ניתן לפתור את המצב לאחר אבחון הסיבה לסירוב, ניתוח צרכי הלקוח והתנהלות נבונה מול הבנק.

ישנם הרבה מקרים שהסירוב של הבנק לא נובע מסיבות כלכליות, לעיתים הסירוב יכול להיות בגלל מדיניות הבנק הספציפי, בטוחה לא מספיק טובה וכד'.

טיפ: אל תסתפקו בתשובה של בנק כהחלטה שחורצת את הגורל, לכל בנק יש את המדיניות שלו ושווה לבדוק מול מספר גורמי אשראי

הבנקים שואפים לצמצם סיכונים, ולכן כל בקשה למשכנתא נבחנת בקפידה. כמה מהסיבות הנפוצות לסירוב כוללות:

  • דירוג אשראי נמוך: אם היו לכם פיגורים בתשלומים קודמים או חובות לא משולמים, עיקולים או הוצל'פ זה עשוי לפגוע בסיכויים שלכם לקבל משכנתא.

  • יחס החזר חודשי גבוה: כאשר ההחזר החודשי המבוקש גבוה מ-40% ביחס להכנסות הפנויות שלכם, הבנק לא יוכל לאשר לכם את המשכנתא מבחינה רגולטורית.

  • הון עצמי לא מספיק: אם אין לכם את ההון העצמי המינימלי הנדרש, הבנק עשוי לסרב לבקשה. במרבית המקרים הסבר שיניח את דעת הבנק יפתור את הבעייה

  • מצב תעסוקתי לא יציב: עבודה זמנית, עצמאיים ללא הכנסה קבועה או תקופת אבטלה עשויים להקשות על קבלת אישור.

  • בעיות משפטיות או עיקולים: עיקולים על נכסים קיימים או בעיות משפטיות יכולות למנוע את האישור.

  • ניסיון אשראי קודם : במידה ויש לכם עבר בנקאי לא תקין הבנק עלול לסרב לכם לבקשת המשכנתא, ברוב המקרים, ניתן להגיע להבנות עם הבנק אודות חובות "מחוקים" ולקבל אישור עקרוני.

איך תתמודדו עם סירוב משכנתא?

סירוב משכנתא אינו אומר שעליכם לוותר. תמיד ניתן לתקן את סוג הבקשה למשכנתא ולהתאים אותה לקריטריונים של הבנק הספציפי (מבחינת מטרת המשכנתא, שיעור המימון, יחס ההחזר וכד') או שאנו נמצא עבורכם את גורם האשראי שיסכים לאשר לכם את המימון.

 להלן מספר צעדים שיכולים לעזור:

  1. הבינו לעומק את הסיבה לסירוב: פנו לבנק ובקשו פירוט מדויק על הסיבות לסירוב. זה יעזור להבין מה צריך לשפר. נסו לקבל את סיבת הסירוב בצורה כתובה רשמית (מכתב רשמי או אימייל).
  2. בחנו את מצבכם הפיננסי: בדקו את דירוג האשראי, יחס ההחזר שלכם והיכולת הכלכלית שלכם לעמוד בהחזרים.
  3. חפשו ליווי מקצועי: יועץ משכנתאות יכול לנתח את המצב שלכם ולמצוא פתרונות מותאמים אישית. אני בעל ניסיון בנקאי של 15 שנים בתפקידים בכירים, אני אגיע עבורכם עד הדרגים הבכירים ביותר במערכת על מנת שהסירוב יהפוך לאישור עקרוני. חשוב לבחור יועץ שחבר ב"התאחדות יועצי המשכנתאות

טיפ: לפני הפנייה לבנק מומלץ להוריד "דו"ח נתוני אשראי" ולהבין האם נתוני הדו'ח תקינים.

מסורבי משכנתא? מה הן האופציות העומדות בפניכם במידה ובכל זאת כל הבנקים לא הסכימו לבקשת המשכנתא שלכם.

פתרונות חלופיים:

  1. מימון חוץ-בנקאי:
    גופים חוץ-בנקאיים מציעים מסלולי מימון גמישים יותר, אם כי בריביות גבוהות יותר, אני אבנה עבורכם תכנית מקיפה וארוכת טווח שגם תגדיל את הסיכוי שלכם בעתיד למחזר את האשראי שנלקח בחוץ-בנקאי לאשראי בנקאי.
    • מתאים למי שצריך פתרון מיידי לשיפור דירוג אשראי או להשגת הון עצמי נוסף. 

  2. שיתוף פעולה עם שותף:
    גיוס שותף פיננסי לעסקה (בן משפחה או חבר) יכול לשפר את יכולת ההחזר ואת יכולות הלווים לפרוע את המשכנתא כסדרה ולהפחית את הסיכון בעיני הבנק. 

  3. הוספת ערב תומך: ישנו פתרון שמקובל כיום על הבנקים לשיפור הכנסות ויחס החזר במשכנתא והוא הוספת ערב תומך, מדובר בערב שמשלם חלק יחסי ומוגדר מהמשכנתא, ערב תומך יכול להיות רק מדרגה ראשונה על פי הרגולציה. במשך חיי המשכנתא העתידיים יהיה ניתן לפטור את הערב מערבותו על ידי הגשת בקשה מסודרת לבנק תוך הוכחה שההכנסות מספקות לתשלום המשכנתא על פי הרגולציה. 

  4. מימון חלקי מהבנק: במקרים מסוימים, ניתן לפצל את מקורות המימון ןלקבל מימון חלקי מהבנק ולהשלים את הסכום ממקורות חוץ-בנקאיים.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לצורך שיפוץ?

הבנקים דורשים עמידה בכמה קריטריונים עיקריים:

מבחני הכנסה: הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלכם היחס בין ההחזר החודשי להכנסות שלכם לעומת ההתחייבויות השוטפות שלכם.

היסטוריית אשראי תקינה: דירוג אשראי גבוה ומסודר יקל על קבלת המשכנתא.

אחוז מימון : משכנתא לשיפוץ ניתן לקבל בגובה של עד כ-85% מימון משווי הנכס בגמר השיפוץ על פי הערכת שמאי ובדרך כלל לא יותר מעלויות הבנייה, הנמוך מביניהם.

בטוחות: הבנק ידרוש שעבוד הנכס כבטוחה למשכנתא.

תיעוד עלות השיפוץ: יש להציג הצעת מחיר מפורטת מהקבלן או האדריכל, הצעה זו תוצג לבנק וצריכה להיות מאושרת על ידי השמאי שיבקר בנכס.

תהליך קבלת אישור עקרוני וביצוע של משכנתא לשיפוץ זהה לכל תהליך לקיחת משכנתא. על מנת לקבל אישור למשכנתא לשיפוץ הנכם נדרשים לעמוד בתנאי הרגולציה השונים כגון: מבחני הכנסה, התנהלות כלכלית תקינה וכו'. בנוסף לכל תהליך המשכנתא ה"רגיל" נצטרך להמציא לבנק הצעת מחיר לשיפוץ שתצטרך להיות מאושרת בהמשך התהליך גם על ידי השמאי שיבקר בנכס.

דרכים לבטל את הסירוב

 

  1. שיפור דירוג אשראי:
    • סגירת חובות קיימים.
    • הקפדה על תשלומים בזמן למשך כמה חודשים/ שנים.
    • אי-ניצול מסגרות אשראי עד תום.
  2. הגדלת ההון העצמי:
    • שימוש בחסכונות קיימים או קרנות השתלמות.
    • סיוע משפחתי או מכירת נכסים קיימים.
    • סיוע ממקורות פנסיונים עתידיים.
  3. שיפור תזרים ההכנסות:
    • הצגת הכנסות נוספות שאינן נלקחו בחשבון.
    • המתנה לייצוב מצב תעסוקתי, למשל לאחר קבלת קביעות בעבודה.
    • הסבר מניח את הדעת לבנק לנושא ההכנסות.

טיפ: חשוב להבין שיועץ משכנתאות עובד בשוטף עם הבנק ומספק לבנק עבודה רבה בניגוד ללקוח הפרטני שמבצע מול הבנק עסקה פעם בחיים ולכן לבנק יש אינטרס גבוה יותר לאשר משכנתא באמצעות יועץ משכנתאות מאשר מול לקוח פרטני.

איך אנחנו בקלמר פיננסים יכולים לעזור לכם בתהליך?

בקלמר פיננסים אנו מתמחים במתן פתרונות למסורבי משכנתא. אנו מבינים שלכל לקוח יש צרכים ונסיבות ייחודיות, ולכן השירות שלנו מותאם אישית:

  • ניתוח מעמיק של המצב הפיננסי שלכם: כדי לזהות את החסמים ולהתמודד עמם. 

  • השגת פתרונות מימון חלופיים: עבודה עם בנקים וגופים חוץ-בנקאיים למציאת מסלול מתאים.

  • שיפור תנאי הבקשה: בניית תמהיל כלכלי שמציג אתכם באור חיובי יותר בפני הבנק.

  • ליווי אישי: אנחנו אתכם בכל שלב, משיפור דירוג האשראי ועד לקבלת האישור הסופי

  • ניסיון בנקאי עשיר- אבנר קלמר, בעלי החברה וזה שילווה אתכם אישית לאורך כל תהליך נטילת המשכנתא יש ניסיון בנקאי בכיר ואנו ננצל אותו עבורכם עד תום על מנת שהסירוב יהפוך לאישור עקרוני.

קלמר פיננסים - הבית שלכם למשכנתא

סירוב משכנתא הוא לא סוף הדרך – אלא הזדמנות להיעזר במומחים שילוו אתכם בדרך לפתרון. בקלמר פיננסים אנו מאמינים שאין מצב ללא מוצא, ואנחנו כאן כדי לעזור לכם להפוך את הסירוב לאישור. צרו איתנו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ פיננסי אישי חינם, ותנו לנו לעזור לכם להגשים את החלום לדירה משלכם!

תמונה של אבנר קלמר

אבנר קלמר

דובר בנקאית שוטפת, בעלים של חברת 'קלמר פיננסים' המעניקה שירותי ליווי וייעוץ פיננסי עסקי ואישי. בן 40, נשוי + 3 ילדים, בעל תואר ראשון בשירותי אנוש עם התמחות בכלכלה, נמצא בתחום הפיננסי כ-20 שנה עם ניסיון בנקאי עשיר במגוון תפקידים, בניהם מנהל שיווק איזורי ומנהל תחום משכנתא בסניף עפולה של מזרחי טפחות, אבנר מגיש תכנית הרדיו "נדל"ן צפוני" ברדיו קול רגע 96FM.

צור קשר

שאלות נפוצות

האם כדאי לקחת מימון מבנק או מחברה חוץ-בנקאית?

התשובה ברורה וחד משמעית. משכנתא לשיפוץ היא הדרך הזולה ביותר לקבלת מימון לשיפוץ, לא תמיד הכי נוחה, אבל בשביל זה אנחנו כאן.

אם אתם מסורבי בנקים או מסיבות אחרות נאלצתם לפנות לגוף חוץ בנקאי אנחנו נהפוך את הלא של הבנק לאישור עקרוני.

כנהוג במשכנתא אתם תצטרכו להשעבד את הנכס לטובת הבנק או להגדיל שעבוד קיים, בהלוואות בנקאיות נמוכות הבנק בדרך כלל לא יידרוש בטחונות.

בגופים החוץ – בנקאיים לרוב תדרשו לצרף ערב להלוואה ולשעבד את הנכס.

המסמכים אותם יש להמציא לטובת קבלת אישור עקרוני למיון לטובת שיפוץ הם: מסמכי הכנסה, מסמכי זיהוי אישיים, התנהלות בנקאית ועוד מסמכים שנדרשים ע'פ עיסוקכם או סוג הנכס שלכם.

ראשית, תמיד אנו ממליצים להוסיף תקציב לדברים הבלתי צפויים, בדרך כלל לפחות 10%. במידה והתוכניות השתנו, אנו נדאג להציג זאת לבנק ולשמאי ולדאוג עבורכם לפתרון המימוני לכך בהתאם ליכולות שלכם.