מהי שמאות מוקדמת ולמה היא חשובה?
- הבנקים מעניקים משכנתא על פי הערכת השווי של השמאי או על פי השווי בחוזה, הנמוך מבניהם!
- שמאות מוקדמת חשובה לחישוב המימון שתקבלו מהבנק מכיוון שאם הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה, הבנק יאשר משכנתא נמוכה יותר, ויהיה צורך בהשלמת ההון העצמי ממקורות אחרים שלא בהכרח קיימים ומצריכים תכנון מקדים ומפורט.
- במקרים של רכישת דירה ולקיחת משכנתא במסגרת מחיר למשתכן, השמאות המוקדמת מספקת תמונה ברורה של ערך הדירה בשוק החופשי, לרוב בפרויקטים אלה קיימת הערכת שמאות שנעשתה לליווי של הפרויקט וניתן לדעת את השווי מהבנק למשכנתאות או מהיזם.
- היא מאפשרת לזהות בעיות משפטיות או תכנוניות לפני סגירת העסקה, חסכו לעצמכם בירוקרטיה מיותרת לאחר הרכישה ועוגמות נפש מיותרות.
איך שמאות מוקדמת משפיעה על קבלת המשכנתא?
אם נחשוב לרגע, השמאי הוא העיניים של הבנק, הרי הבנק לא שולח שום נציג מטעמו לבדיקת הנכס למעט בדיקת של השמאי שמורשה מטעם הבנק, שמאות מוקדמת משחקת תפקיד חשוב בקביעת גובה המימון וסוג הנכסים שהבנק מוכן לאשר:
- משכנתא על מגרש – בעת רכישת קרקע, השמאי מעריך את שווי המגרש, מה שקובע את גובה המימון האפשרי.
- משכנתא לבנייה עצמית – השמאות מתייחסת לשווי הקרקע וגם לעלויות הבנייה, ומשמשת בסיס לקביעת גובה המימון בכל שלב של הפרויקט, שמאות מקדימה בהחלט תתרום לתכנון מדויק של התזרים הפיננסי של הפרויקט.
- משכנתא למסורבים – שמאות מוקדמת יכולה לשמש כלי משמעותי לשיפור הסיכויים לקבלת משכנתא ממקורות מימון חוץ-בנקאיים וגם בנקאיים, טיב הבטוחה הוא גורם משפיע משמעותי בשיקול של הבנק.
מתי כדאי לבצע שמאות מוקדמת?
- לפני חתימה על חוזה רכישה – כדי לוודא שאין פערים בין המחיר המבוקש לשווי האמיתי של הנכס.
- לפני הגשת בקשת משכנתא – כך ניתן לדעת מראש כמה מימון הבנק יאשר.
- בפרויקטים של בנייה עצמית – כדי לקבל תמונת מצב מדויקת בנוגע לשווי הסופי של הנכס.
- כאשר רוצים להגדיל משכנתא קיימת – במקרים של שיפוץ נרחב או הרחבת נכס.
היתרונות של שמאות מוקדמת
- משכנתאות – מסלולים המבוססים על שינויים בריבית הפריים המושפעים ישירות משינויים בריבית בנק ישראל. כאשר הריבית עולה, תשלומי המשכנתא החודשיים מתייקרים, זו אחת מהסיבות שבגללן מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות פרטי.
- הלוואות ואשראי בנקאי – הלוואות בריבית משתנה מתייקרות כאשר ריבית הפריים עולה, ריבית המינוס שלכם גם מחושבת על בסיס הפריים.
- תשואה על חיסכון – ריבית גבוהה יכולה להעלות את התשואה על פיקדונות וחסכונות בבנק.
- השקעות בשוק ההון – ריבית גבוהה עלולה להוביל לירידות בשוק המניות, כיוון שהשקעה באגרות חוב ופיקדונות הופכת לאטרקטיבית יותר.
היתרונות של שמאות מוקדמת
- מניעת הפתעות מהבנק – אפשר לדעת מראש מהו סכום המשכנתא שיאושר.
- יכולת מיקוח טובה יותר – אם הערכת השמאי נמוכה מהמחיר המבוקש, ניתן להשתמש בכך להורדת המחיר.
- זירוז תהליך המשכנתא – כאשר אנו מגיעים לבנק עם שמאות מוכנה לבנק הרבה יותר קל לקבל החלטות וזה בהחלט מזרז את ביצוע המשכנתא.
- מניעת טעויות – במידה ונעשתה טעות בחוזה והביטחונות נרשמו עם פרטים לא נכונים זו עוגמת נפש שעלולה גם לעלות בנזק כלכלי בעקבות עיכובים בביצוע המשכנתא.
- איתור בעיות – השמאי בודק גם את הניירת של הנכס ומוודא שהכול תואם לנכס הנרכש, במידה וישנה בעיה (ויש כאלה לא מעט) ניתן לאתר את הבעיה מראש ולטפל בה לפני החוזה.
כמה עולה שמאות מוקדמת ומי משלם עליה?
העלות משתנה בין שמאי לשמאי בהתאם לסוג ושווי הנכס:
- דירות סטנדרטיות – 2,500-3,500 ₪ + מע"מ.
- קרקע או נכסים מיוחדים – 4,000-10,000 ₪ מע"מ.
הרוכש הוא זה שמשלם עבור השמאות, אך במקרים מסוימים ניתן לגלגל את העלות אל המוכר במסגרת המשא ומתן.
בנוסף יש לקחת בחשבון שממילא תצטרכו להציג לבנק שמאות ולשלם עבורה, כך שהיתרונות לעומת העלויות בהחלט לא משאירות מקום לספק.
טיפ: כאשר אתם רוכשים רכב בכמה עשרות אלפי שקלים אתם עושים בדיקה של 1,000 ₪ לכן כאשר עושים את העסקה הגדולה בחיים מומלץ להשקיע כמה אלפי ₪ על מנת שגורם מקצועי יבדוק את העסקה.
האם השמאי מחויב לבנק או ללקוח?
כאשר מדובר בשמאות מוקדמת פרטית, השמאי פועל לפי הנחיות הלקוח. לעומת זאת, כאשר הבנק דורש שמאות כחלק מהליך אישור המשכנתא, השמאי מחויב לפעול לפי כללי הבנק, השמאי מבצע את השמאות על פי הנוסח של כל בנק ובנק.
לכל בנק יש רשימת שמאים שאיתם הבנק מוכן לעבוד ולקבל שומות שלהם, ישנן שמאויות מיוחדות שלא כל שאמי מורשה לעשות עבור כל בנק.
איך יועץ פיננסי יכול לעזור לכם?
- תכנון נכון של המשכנתא – יועץ פיננסי יוכל להעריך מראש כמה מימון תקבלו בהתבסס על שמאות מוקדמת ולוודא שאתם לא נכנסים לעסקה שאינכם יכולים לממן.
- השגת תנאים טובים יותר מול הבנק – יועצים שדוברים בנקאית שוטפת יודעים כיצד להציג את הערכת השמאי בצורה שתגדיל את סיכויי האישור ותשפר את הריביות.
- זירוז תהליך קבלת המשכנתא – יועצים מכירים את הדרישות של הבנקים ויודעים איך למנוע עיכובים מיותרים.
הייעוץ של קלמר פיננסים
שמאות מוקדמת היא צעד חשוב שמאפשר לרוכשי דירות וקרקעות להבטיח עסקה בטוחה, לקבל תנאי משכנתא טובים יותר, ולחסוך כסף.
שמאות מקדימה יכולה למנוע הרבה טעויות ובעיות בירוקרטיות שלא תרצו להתעסק איתן לאחר רכישה הדירה ומבטיחה לכם שקט ואישור שביצעתם עסקה נכונה וטובה.
בקלמר פיננסים אנו מספקים ליווי מקצועי ומקיף לכל תהליך פיננסי, כולל שמאות מוקדמת, משא ומתן מול הבנקים והשגת פתרונות מימון בהתאמה אישית.
קחו איתכם לבנק רק דובר בנקאית שוטפת, פנו אלינו לייעוץ חינם ונלווה אתכם לאורך כל הדרך!
שאלות נפוצות
האם חובה לבצע שמאות מוקדמת?
ממש לא, אבל כפי שבוודאי כבר הבנתם זה מומלץ מאוד ואנו ממליצים לכל לקוחותינו לבצע שמאות מוקדמת.
כמה זמן תקפה שמאות מוקדמת?
לכל בנק יש את המדיניות שלו, בדרך כלל זה חצי שנה- שנה.
מה קורה אם הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה?
אז ראשית חשוב שנדע זאת לפני החוזה על מנת להיערך לכך, נסו להתאים את המחיר של הדירה לשווי שהשמאי העריך.
כמה זמן לוקח תהליך השמאות?
שמאי לא מגיע "מהיום למחר". שמאות בדרך כלל מוכנה כולל ביקור תוך שבועיים -חודש.
באיזה שלב כדאי לעשות שמאות מקדימה?
לאחר שבחרתם נכס שאהבתם ואתם מעוניינים להתקדם לחתימת חוזה ורכישה.
האם ישנן כמה סוגי שמאויות?
נכון, ישנן מספר סוגי שמאויות, לכל בנק יש את הדרישות שלו בנוגע לסוג השמאות. השמאויות הנפוצה הן שמאות רגילה מקוצרת, שמאות מורחבת ומורחבת בתקן 19.
האם הבנק מחויב לקבל כל שמאות שאציג לו?
ממש לא, לכל בנק יש את רשימת השמאים שמוסכמים עליו, לכל בנק יש את המדיניות שלו בנוגע לסוג השמאות בהתאם לאופי העסקה.
