האם ניתן לקבל משכנתא מבנק ישראלי לרכישת דירה בחו"ל?
התשובה הקצרה שתשמעו כנראה מכל בנקאי שתפנו אליו– כמעט תמיד לא.
בנק ישראל מגביל מתן משכנתא לרכישת נדל"ן מחוץ לישראל, ובפועל כמעט אף בנק בארץ לא נותן משכנתאות לרכישת דירה בחו"ל באופן ישיר. הסיבה העיקרית: הבנקים מעוניינים בנכס משועבד הנמצא בגבולות ישראל וניתן למימוש משפטי במקרה של חדלות פירעון.
במקרים נדירים, כמו רכישת נכס בפרויקט מאורגן על ידי קבוצה ישראלית במדינה מערבית מוכרת (ארה"ב, גרמניה וכו') – ייתכנו פתרונות דרך מסגרות אשראי קיימות, אבל זה מאוד חריג ודורש חיתום ייחודי וזה בדרך כלל ניתן רק לחברות נדל"ן מוכרות בארץ.
אז איך מממנים רכישת דירה בחו"ל?
- משכנתא במדינת היעד
האפשרות הפשוטה ביותר – קבלת משכנתא במדינה שבה נמצא הנכס. בדרך כלל תידרשו להציג:
- תעודת זהות/דרכון בתוקף
- אישורי הכנסה
- אפשרות לפתוח חשבון מקומי
כמובן שכל מדינה מציבה תנאים שונים. במדינות כמו ארה"ב או גרמניה, ניתן לקבל משכנתא גם כתושב חוץ – אך הריביות לרוב גבוהות, דרך גופים חוץ-בנקאיים ומלווים פרטיים, ההון העצמי הנדרש גבוה, ולעיתים יש צורך בערבים מקומיים.
ישנן מדינות רבות ובעיקר באירופה ואסיה שאינן מעניקות משכנתאות או הלוואת לתושבים זרים.
- הלוואה מבנק ישראלי על סמך נכס קיים בארץ
אם ברשותכם דירה או נכס אחר בישראל, תוכלו לפנות ל-ייעוץ משכנתאות ולבחון אפשרות לקחת הלוואה כנגד משכון הנכס בישראל – ובכך לקבל הון מיידי לרכישת או בניית הנכס בחו"ל. במקרה כזה זו לא משכנתא "רגילה", אלא שימוש באסטרטגיית מינוף חכמה.
ראו גם: מה זה מינוף – כלי פיננסי שיכול לייצר תשואה גבוהה על ההון העצמי הקיים או על נכס .
- שימוש בפתרונות מימון אלטרנטיביים
אם אין נכס למשכון, ניתן לשלב בין הלוואות שונות – לדוגמה:
- הלוואה משלימה למשכנתא (במידה וקיים נכס עם משכנתא)
- איחוד הלוואות לצורך פינוי והגדלת מסגרות אשראי
- פנייה לגופי מימון חוץ-בנקאיים בישראל או בחו"ל
פתרונות אלו מחייבים תכנון פיננסי מדויק, הבנה של גובה ההחזר החודשי, ורצוי מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות ישראלי שמתמחה באישור משכנתאות לרכישת נכס או בניית נכס בחו"ל.
מהם הסיכונים והאתגרים ברכישת דירה בחו"ל?
רכישת נכס במדינה אחרת טומנת בחובה סיכונים שחשוב לקחת בחשבון:
- סיכון רגולטורי: חוקים ומיסוי משתנים ממדינה למדינה.
- סיכון מט"ח: שינויי שערים עשויים לפגוע בתשואה נטו.
- קושי משפטי/ביצועי: לא תמיד ניתן לממש את הנכס במקרה של בעיה.
- ניהול מרחוק: תחזוקה, שוכרים, תיקונים – פינוי שוכרים, ווידוא תקלות, תיקון תקלות ועוד.
טיפ: ניתן תמיד ואף מומלץ לשכור שירותים של חברות ניהול מקומיות לניהול ההשקעה בנכס.
אם יש לכם משכנתא קיימת – בדקו היטב האם מחזור משכנתא או שינוי תמהיל לא יכולים לשחרר הון ביעילות רבה יותר.
מתי זה כן משתלם?
משקיעים בעלי ידע, נכס קיים בישראל, או כאלה שמכירים היטב את המדינה ואת החוקים והמיסים במדינה בה רוכשים או בונים את הנכס – עשויים ליהנות מהתשואות הגבוהות או ממיסוי פחות יחסית. אבל השקעה בלי ליווי מקצועי ואסטרטגיית יציאה ברורה – עלולה להפוך לנטל כלכלי.
ייעוץ מקצועי – צעד קריטי בעסקאות כאלה
מאחר ומדובר בעסקה מורכבת שאינה נמצאת תחת רגולציה ישראלית ישירה, חשוב לבחור אנשי מקצוע אמינים – גם בארץ וגם בחו"ל. יועץ משכנתאות שמכיר את התחום יוכל לעזור:
- לבדוק אפשרויות מימון רלוונטיות
- להציע חלופות השקעה בישראל או במדינות שידידותיות למשקיע זר.
- לנתח את הסיכונים ולהשוות עלויות מול תשואה.
ראו גם: איך לבחור יועץ משכנתאות
כל משכנתא מתחילה אצל קלמר
לקחת משכנתא על דירה מעבר לים זו לא משימה פשוטה, אבל קיימות דרכים נכונות ובטוחות לבצע את זה. אם ברשותכם נכס בארץ – תגלו שלעיתים זו הדרך האפקטיבית ביותר להשגת מימון נוח ואטרקטיבי. אם לא – חשוב להבין היטב את עלויות העסקה כולה, ולוודא שאתם לא נכנסים למחויבות לא מתוכננת וכי יש לכם את הגיבוי האשראי לכך.
בכל מקרה, התהליך אצלנו הוא מקיף, כך שלא משנה למה התכוננת ולמה לא, פנה אלינו ונעבור איתך על כל מה שצריך.
שאלות נפוצות
האם ניתן לקבל משכנתא מבנק ישראלי לדירה בחו"ל?
כמעט ולא. מרבית הבנקים לא מאפשרים זאת, למעט מקרים חריגים מאוד ובדרכים הנכונות.
האם אפשר לקבל משכנתא במדינת היעד גם אם אני לא אזרח שם?
תלוי מדינה, אך התנאים יהיו שונים – ולרוב פחות משתלמים.
האם ניתן להשתמש בנכס בארץ כדי לממן רכישה בחו"ל?
כן, באופן מסוים מאוד, באמצעות הלוואה או הלוואה משלימה למשכנתא תוך שימוש בנכס כבטוחה.
מהם הסיכונים המרכזיים ברכישה כזו?
רגולציה, פערי מיסוי, ניהול מרחוק ושינויים כלכליים מקומיים, השקעה במט"ח.
מה עושים אם אין לי הון עצמי גבוה?
ניתן לשקול הלוואה משלימה למשכנתא או מימון חוץ-בנקאי.
מה ההבדל בין רכישת נכס בישראל לחו"ל מבחינת מיסוי?
כל מדינה שונה – לכן חובה להתייעץ עם עורך דין מקומי ו/או יועץ מס.
האם כדאי לרכוש דירה בחו"ל להשקעה עם שותפים?
ייתכן, אבל חשוב להסדיר הסכמים משפטיים בנוגע לשותפות טרם רכישת הנכס. חשוב מאוד להגדיר מראש מה חלקו של כל אחד מהצדדים בדרכי הפעולה.
מה ההשפעה של שער הדולר/אירו על התשואה?
משמעותית מאוד. ייתכן רווח גבוה יותר – אך גם סיכון גבוה יותר.
איך משווים הצעות מחו"ל להצעה ישראלית?
בעזרת טבלת השוואה שמביאה בחשבון: ריבית, מיסוי, יציבות, נזילות וקצת פסיכולוגיה.
