כמה משכנתא אפשר לקחת לפי כללי בנק ישראל?
בנק ישראל קובע מגבלות רגולטוריות ברורות על גובה המשכנתא שניתן לקחת, בהתאם למאפייני הרכישה ולמעמדו של הרוכש. מדובר באחוזים מערך הנכס או משמאות, הנמוך מבניהם:
- עד 75% מימון – מיועד למחוסרי דיור לרכישת דירה ראשונה, למשל, זוג צעיר ללא נכסים או יחיד או משפחה שאין בבעלותה בעת הרכישה נכס (אין משמעות אם בעבר היה בבעלות נכס).
- עד 70% מימון – רוכשים שמחליפים דירה קיימת בחדשה , למשל,, בעלי נכס אחד שמצהירים שמתכוונים למכור אותו תוך תקופת זמן קבועה.
- עד 50% מימון – כאשר מדובר בנכס להשקעה, למשל, אם כבר יש לכם דירה, ואתם רוכשים נכס נוסף, תושבים זרים ועוד.
עם זאת, אלו רק הקווים המנחים. בפועל, הבנק בודק גם נתונים אישיים:
✔ הכנסה חודשית
✔ יציבות תעסוקתית
✔ התחייבויות קיימות
✔ ציון אשראי ודירוג BDI
בנקים שונים עשויים להעניק אישורים שונים בהתאם לפרופיל הפיננסי שלכם.
💡 טיפ: בתחילה פנו ליועץ משכנתאות וותיק ומקצועי על מנת לקבל חוות דעת כללית על העסקה והעלויות וכמובן שאנו ממליצים תמיד להיוועץ ביועצי מקצוע לאורך כל התהליך.
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?
עבור מי שרוכש דירה ראשונה או מי שאין בבעלותו דירה, יכול להגיע לאחוז המימון המקסימלי הקיים – 75% מערך הדירה. כלומר, אם הדירה עולה 1.5 מיליון ש"ח, תוכלו לקבל משכנתא של עד 1,125,000 ש"ח.
במקרים של רכישה בפרויקטים ממשלתיים כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה, בגלל שהמחיר של הדירה נמוך יותר ממחיר השוק, בפועל אתם עשויים לקבל אחוז מימון גדול הרבה יותר משווי הדירה האמיתי שאף מגיע ל-90%, מה שמקל מאוד על כניסה לשוק הנדל"ן גם ללא הון עצמי גבוה.
במקרים מסוימים, ובתכנון נכון, ניתן לשלב משכנתא עם הון עצמי מופחת של 15% באמצעות הלוואות משלימות או סיוע משפחתי. יחד עם משכנתא של 85% מימון, ניתן להתאים תמהיל משכנתא מותאם אישית שמסייע להיכנס לדירה גם בתקציב מוגבל.
האם אפשר לקחת יותר ממשכנתא אחת?
השאלה הזו רלוונטית בעיקר למי שכבר רכש דירה, ורוצה לרכוש נכס נוסף – למגורים או כהשקעה. במקרים מסוימים מדובר ברצון למנף נכס קיים לטובת רכישת דירה להשכרה, או אפילו שימוש עסקי בנכס.
ניתן בהחלט להחזיק בכמה משכנתאות, אך צריך להבין את התמונה המלאה:
- כל משכנתא נבדקת לפי היכולת הכלכלית הכוללת – כולל תזרים מזומנים, התחייבויות קבועות אחרות והתנהלות אשראית.
- יש לקחת בחשבון שגובה המימון האפשרי יורד ככל שמספר הנכסים והמשכנתאות עולה.
- כל הוצאה קבועה נוספת או התחייבויות עלולים להשפיע על יחס ההחזר – מה שמקשה על קבלת משכנתאות נוספות.
מקרים נפוצים לכך:
✔ רכישת דירה שנייה כהשקעה
✔ משכנתא על מגרש לרכישת קרקע
✔ משכנתא לבנייה עצמית
✔ שימוש בנכס לצורך משכנתא לעסק
✔ מיזוג הלוואות קיימות באמצעות איחוד הלוואות לתוך משכנתא אחת נוחה יותר
איך מחשבים כמה משכנתא אני יכול לקבל?
התשובה לשאלה הזו לא מסתכמת רק באחוזי מימון. הנה מה שבאמת קובע:
- אישור עקרוני
זהו השלב שבו הבנק בודק אתכם בצורה פיננסית ראשונית ונותן הערכה כללית לכמה משכנתא תאושר לכם, בכפוף להמצאת מסמכים.
- יחס החזר
מגבלה נוספת שהטיל בנק ישראל היא שהבנקים לא יכולים לאשר החזר חודשי של לא יותר מ-40% מההכנסה הפנויה שלכם. ההכנסה מחושבת לאחר ניכוי התחייבויות קודמות (כמו הלוואות, מינוסים, כרטיסי אשראי, מזונות ועוד).
- דירוג אשראי ו-BDI
ככל שדירוג האשראי שלכם יציב יותר – ללא עיכובים, חריגות או צ’קים חוזרים – כך הסיכוי לקבל סכום גבוה בתנאים טובים יעלה.
- מסלול משכנתא
המסלול שתבחרו (צמוד מדד, קבועה, משתנה) משפיע על הריבית – מה שישפיע ישירות על סכום ההלוואה הכולל וההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן.
סיכונים בלקיחת כמה משכנתאות במקביל
ישנם חובות שמוגדרים כטובים וישנם חובות שמוגדרים כחובות רעים.
"חוב טוב" הוא חוב שמשמש אתכם למינוף ואתם מסוגלים לעמוד בהתחייבות כלפיו גם אם הנכס שרכשתם לא מניב לכם הכנסה כלכלית שוטפת או שלמשל רכשתם נכס למגורים ואתם מסוגלים לעמוד בהוצאה החודשית גם בימים קשים.
"חוב רע" הינו חוב שגורם לכם לנזקים כלכלים והשלכות משפטיות אם אתם לא מסוגלים לעמוד בו כאשר הנכס שאותו רכשתם לא מניב לכם הנכסה כלכלית שוטפת ובעצם גורם לכם להיקלע לחובות ועניינים משפטיים לא רצויים או למשל משכנתא לרכישת נכס למגורים שגורמת לתזרים חודשי שלילי.
ריבוי משכנתאות מגדיל את המורכבות הפיננסית, ויכול להוביל לבעיות אם לא מנוהל נכון:
- תזרים מזומנים שלילי
- קושי להתמודד עם עליית ריבית פתאומית במסלולים משתנים
- פגיעה בדירוג אשראי כתוצאה מאיחור בתשלום או התחייבויות רבות
זו בדיוק הסיבה שכדאי להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שמדבר בנקאית שוטפת, במיוחד כאשר יש יותר מנכס אחד בתמונה או תכנון למינוף.
הייעוץ של קלמר פיננסים
אנחנו בקלמר פיננסים מומחים בייעוץ פיננסי אישי, מקצועי ובלתי תלוי – ועוזרים ללקוחות לדעת בדיוק כמה משכנתא הם יכולים לקחת, איך לבנות תמהיל נכון, ואיך לקבל אישור מהבנק גם במקרים מורכבים.
אנחנו איתכם מרגע התכנון ועד רגע החתימה – כולל טיפול בפניות לבנקים, ניהול מו"מ, וסיוע בהבנת לוחות תשלומים.
📞 רוצים לדעת מה הסכום המקסימלי שתוכלו לקבל? פנו אלינו עכשיו – ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
שאלות נפוצות
אפשר לקחת משכנתא גם על נכס שאינו למגורים?
בהחלט, ישנן כיום משכנתאות כנגד נכסים מסחריים ומשרדים וגם למשל כנגד קרקע למגורים.
האם כדאי לפצל משכנתאות לנכסים שונים?
תלוי באסטרטגיית המינוף והמימון, מה שבטוח שצריך לתכנן את הכל בצורה נכונה שמדובר בסכומים כה גבוהים.
אם לקחתי משכנתא בעבר – אני עדיין נחשב לרוכש דירה ראשונה?
למשכנתא אין קשר לעניין זה. מחסורי דיור הם כאלה שאין בבעלותם דירה בעת רכישת הנכס החדש.
האם קיים הבדל בגובה המשכנתא בין דירה מקבלן לדירה מיד שנייה?
לא.
