איך מודדים הון עצמי לדירה ראשונה?
ההון העצמי הוא ההפרש בין השווי ששמאי קבע או מחיר הנכס בחוזה (הנמוך מבניהם) לבין סכום המשכנתא המבוקשת.
לדוגמה:
- שווי שמאי וחוזה: 1,000,000 ₪
- משכנתא מבוקשת: 750,000 ₪
- ההון העצמי: 250,000 ₪ → 25%.
חשוב: השווי נקבע על סמך דוח שמאי או מחיר החוזה, הנמוך מבניהם.
כמה הון עצמי נדרש לפי סוג הלווה?
אחוז המימון במשכנתאות הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר ברכישת דירה. בישראל, בנק ישראל קובע מגבלות רגולטוריות ברורות על גובה המימון (LTV – Loan To Value), במטרה לשמור על יציבות המערכת הפיננסית ולצמצם סיכונים עודפים ללווים ולבנקים כאחד.
- מחוסרי דיור או רוכשי דירה ראשונה
לפי בנק ישראל: עד 75% מימון.
דוגמה: לשווי של 1.2 מיליון ₪ – יש להעמיד 300,000 ₪ הון עצמי.
חשוב: מחוסרי דיור הם כאלה שאין בבעלותם נכס במעמד רכישת הנכס החדש. - משפרי דיור – בעלי דירה אחת שמיועדת למכירה
לפי בנק ישראל: עד 70% מימון.
הלוואת גישור על הנכס הקיים – עד 50% מערך הנכס ולא יותר מ-30% מהעסקה החדשה.️ - משקיעים ותושבי חוץ
לפי בנק ישראל: עד 50% מימון.
משקיע הוא מי שיש לו יותר מדירה אחת בבעלותו.
אין לי מספיק הון עצמי – מה עושים?
- סיוע מההורים– ניתן לקבל משכנתא להון עצמי בשעבוד נכס של ההורים או בן משפחה.
- הלוואה חוץ בנקאית– לא תמיד אידיאלי בגלל ריביות גבוהות.
- משכנתא ב-90% – כיום ניתן לקבל השלמה באמצעות גורמים חוץ בנקאיים עד 90% מימון! לרוב ריביות גבוהות והחשיפה לסיכון גבוהה יותר. חשוב מאוד לתכנן לקיחת הלוואה זו באמצעות גורם מקצועי.
- תוכניות ממשלתיות – כגון הלוואות זכאות ומענקים, תוכניות לזוגות צעירים כמו דירה בהנחה או מחיר למשתכן – מצריכות פחות הון ומקלות על הכניסה לשוק. בתוכנית מחיר למשתכן נדרש הון עצמי מופחת של 100,000 ₪ ובמקרים בהם יש מענק מקום מספיקים גם 60,000 ₪.
- ייעוץ משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי – ניתן וחשוב לתכנן מהלך רכישת נכס, בייעוץ והכוונה נכונים ניתן לצבור הון עצמי משמעותי בתקופה קצרה.
הסיכונים בהון עצמי נמוך מידי
- התייקרות החזר חודשי – לרוב הוא גבוה משמעותית, דבר שמעמיס על התקציב הביתי.
- חשיפה לריביות גבוהות – ככל שמרכיב הסיכון עבור הבנק גבוה יותר, כך גם הריבית.
- קשיי אישור מהבנק – קיים סיכון לסירוב בקשה אם ההון יהיה פחות מ-10–15%. כדאי לבחון משכנתא למסורבים במידת הצורך.
- אי גמישות בעת שינויים באורח החיים – למשל, הירידה בהכנסות עלולה להוביל לפגיעה מיידית באיכות החיים.
ניהול תקציבי נכון – לפני שתפנו לבנק
- בניית תוכנית פיננסית ברורה
בנו תקציב שוטף להוצאות הבית, ותמיד תשאירו עוד קצת לאחר תשלום ההתחייבויות. - התחשבות בשיפוץ עתידי
קחו בחשבון את עלות השיפוץ באמצעות הלוואה לשיפוץ הבית או תוספת למשכנתא. - בדיקת כל תמהיל המשכנתא
כולל ריבית קבועה לעומת משתנה, גרייסים ואפשרות למחזור עתידי; ראה: כמה זמן לוקח לקבל משכנתא? - הבנה של הוצאות נוספות לקנייה
שמאות, עורכי דין, ייעוץ משכנתאות, פתיחת תיק ומסמכי משכון – כל אלה מופיעים בכתבה: הוצאות נוספות ברכישת דירה. - תכנונים עתידיים
קחו בחשבון תכנונים עתידיים כמו ילדים נוספים, קרנות השתלמות, הוצאות או הכנסות מיוחדות שניתן לצפות.
מהם המסלולים המומלצים לפי סטטוס?
- ריבית קבועה לא צמודה– מאפשרת התחלה יציבה, לא חשופה למדד תשומות.
- ריבית משתנה / פריים– מתאים אם הציפייה היא לירידת ריביות; יציבות פחות מוחלטת, בדרך כלל ניתנות לסילוק מוקדם ללא קנסות.
- משכנתא בגרייס חלקי – מאפשרת לשלם פחות בתחילת הדרך, במיוחד אם ההכנסות נמוכות בשלב הראשוני.
- תמהיל מותאם אישית – כגון שילוב בין ריבית קבועה, משתנה, פריים וגרייס – נעשה בייעוץ המשכנתא ומותאם לצרכים הפרטיים שלכם.
מתי לפנות ליועץ משכנתאות?
- כשאין מספיק הון עצמי – יועץ יכול לזהות אפשרויות כמו משכנתא בזכאות או מחיר למשתכן.
- בהיעדר ניסיון פיננסי – ליווי צמוד חוסך טעויות ועלויות עתידיות.
- לפני מילוי מסמכים והתמודדות עם הבנקים – חיסכון בזמן והתייעלות בתהליך, עוזר להתמודד מראש עם סירוב למשכנתא צפוי.
- לניתוח ושיעור מסלולים – כולל עבור צמדים משתנים, גרייסים וכל שינוי בשוק; כלים שתקבלו רק בייעוץ מקצועי.
על פי נתוני בנק ישראל לשנת 2025, למעלה מ-60% מהמשכנתאות בישראל נלקחות באמצעות ובליווי יועץ משכנתאות.
חשוב לדעת גם איך בוחרים יועץ משכנתאות לפני שלוקחים אחד.
משכנתא לוקחים עם מומחים
בקלמר פיננסים, הבנתנו היא כי נקודת הפתיחה שלכם – ללא הון עצמי או עם סכום חלקי בלבד – אמורה להיות לא חסם אלא הזדמנות עבורנו להגישם לכם את החלום לבית משלכם. אנו מציעים ליווי מקיף ואישי
- בניית תוכנית פיננסית מדויקת
- ייעוץ תמהיל משכנתא מותאם
- ניהול הבקשה מול הבנקים במלוא האפקטיביות
- ליווי לצעירים, חיילים משוחררים וזוגות מתחילים עם פחות הון עצמי.
- הכוונה וליווי פיננסי מלא!
בואו נברר את האפשרות להתקדם יחד – פנו לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל משכנתא עם פחות מ 25% הון עצמי לדירה יד שנייה?
כן, כיום ניתן לקבל משכנתא גם עבור נכס 2, עד 90% מימון.
האם ההון העצמי מחושב לפי מחיר העסקה או לפי הערכת שמאי?
הנמוך מבניהם, אם הפער ביניהם גדול יש לכך עוד השלכות. הימנעו מטעויות.
האם ניתן להשתמש בקרן השתלמות כהון עצמי למשכנתא?
אנחנו בדרך כלל לא ממליצים על כך אבל בהחלט שניתן, ישנם פתרונות נוספים לבעלי קרן השתלמו, נזילה ואף לא נזילה.
