למה דירה בפרויקט תמ"א 38 נחשבת "זולה"?
בפרויקטים כאלה, היזם מוכר דירות "על הנייר", עוד לפני ההיתר ולעיתים אף לפני הליווי הבנקאי. המחיר מפתה – אך חשוב להבין שהוא נושא עימו סיכון גבוה. המחיר הסופי שתשלמו תלוי בגורמים כמו:
- עיכובים בפרויקט
עיכובים בבנייה יכולים להוביל להוצאות נוספות כגון שכר דירה וכד' ולהארכת תקופת ההמתנה לדירה. - מדד תשומות הבנייה
הצמדה למדד זה עלולה להעלות את המחיר הסופי של הדירה וביתר שאת כאשר יש עיכוב בפרויקט. - שינויים תכנוניים
שינויים באישורי הבנייה וההיתרים עשויים להשפיע על גודל הדירה, מיקומה ותכונותיה. - ריביות המשכנתא ביום לקיחת ההלוואה
שינויים בריבית יכולים להשפיע על גובה ההחזר החודשי, הריבית נקבעת ביום לקיחת ההלוואה.
מדד תשומות הבנייה – הסעיף הקטן שיכול להעלות את המחיר בעשרות אלפי שקלים
כמעט כל חוזה מכר לדירה בתמ"א ובנדל"ן מקבלן כיום כולל הצמדה למדד תשומות הבנייה. המשמעות: ככל שהבנייה מתעכבת – אתם משלמים יותר.
בקצרה, המדד הוא נתון שמפורסם כל 15 לחודש על ידי הלמ"ס, מדד זה בוחן את השינויים והתמורות במחירים בענף הבנייה ובהתאם לשינויים אלה המדד עולה או יורד כל חודש.
ביולי 2022 עבר חוק שמקל על רוכשי הדירות, חוק שקבע כי רק 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה.
דוג':דירה בעלות 1,000,000 ₪ – חלק מוצמד -400,000 ₪ – עלייה במדד של 1%= 4,000 ₪.
בשנים האחרונות המדד זינק בשיעורים גבוהים מהרגיל. רכישה בפרויקט עם לוח זמנים גמיש ללא הצמדה עשויה להסתיים בפער של מאות שקלים למ"ר לטובתכם – מבלי שהדירה באמת השתנתה.
ומה עם המשכנתא?
חשוב לדעת שפרויקטים של תמ'א 38 הינם פרויקטים עם תסבוכות משפטיות גדולות מהרגיל ועל כן לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה היוועצו עם יועץ משכנתאות וותיק או בנקאי ובדקו שניתן לקבל משכנתא בפרויקט.
לדוגמא, חוק המכר מחייב קבלנים בפרויקטים של תמ'א 38 להעמיד ערבויות לבעלי הדירה, במידה וזה לא חל בפרויקט שלכם לא תוכלו לקבל משכנתא.
ריבית משתנה = סיכון משתנה
בזמן שוק לא יציב – כמו בשנים האחרונות – רוכש דירה בתמ"א 38 לא יודע מתי יוכל לקחת משכנתא, באיזו ריבית, ובאילו תנאים.
בנק ישראל והפיקוח על הבנקים הטילו הגבלות רבות בתחום המשכנתאות שיכולות להשפיע על רוכשי תמ'א 38 בצורה מאוד גדולה, לדוגמא, הגבלת אחוזי המימון, הגבלת יכולת ההחזר וכו'.
המשמעות: עסקה שנראתה אטרקטיבית ביום החתימה עלולה להפוך לכואבת ביום קבלת המפתח.
למה ייעוץ משכנתאות עצמאי הוא קריטי כשקונים דירה בתמ"א 38?
כשרוכשים דירה על הנייר – במיוחד בפרויקט תמ"א – אין מקום להנחות. צריך מישהו בצד שלכם, יועץ משכתנאות שלא עובד עם הבנק ולא מקבל מרוויח.
אתם צריכים מישהו שחושב על טובתכם בלבד וייצג את האינטרסים שלכם.
זה בדיוק מה שאני, אבנר קלמר, עושה:
- לוקחים בחשבון ריביות עתידיות
ריביות יכולות להשתנות לאורך השנים, כדי שלא תמצאו את עצמכם בעוד שנתיים עם החזר חודשי שקפץ ב־30%. - בונים תמהיל שמתאים לתקופת ההמתנה
כי עד שהדירה תיבנה – אתם צריכים מסלול שמותאם למציאות משתנה. - בודקים את הבנקאות של היום – לא של ההבטחות
האם יש ליווי? מה גובה האישור? האם אפשר בכלל לקבל משכנתא עכשיו? - מונעים טעויות שיכולות לעלות עשרות אלפי שקלים
סעיפים כמו "מדד תשומות", לוחות תשלום, ערבויות – לא משאירים מקום להפתעות.
שורה תחתונה: האם כדאי לקנות דירה בפרויקט תמ"א 38?
רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אך היא דורשת תכנון מדויק ויעיל, הבנה מעמיקה של הסיכונים, וליווי מקצועי לאורך כל הדרך. אם אתם מוכנים להשקיע את הזמן והמשאבים הנדרשים, ולקבל ייעוץ מתאים, זו יכולה להיות עסקה משתלמת.
רגע לפני שחותמים – תנו למומחה להסתכל
אם אתם שוקלים קניית דירה בפרויקט תמ"א 38, פנו אליי, אבנר קלמר, לייעוץ פיננסי ראשוני – ללא התחייבות.
זו לא עוד "המלצה מקצועית" – זו ההגנה הפיננסית שלכם.
שאלות נפוצות
האם כל אחד יכול לקבל משכנתא על דירה בתמ"א 38?
לא. הבנק בוחן את היזם, את מערכת ההסכמים והרישוי, את השלב בפרויקט, את הליווי הבנקאי, ואת רמת הסיכון. במקרים רבים בדיקה זו עורכת מעט זמן ולכן חשוב לפנות ליועץ משכנתאות בהקדם, יועץ מקצועי יוכל לזרז את הליך הטיפול ומתן התשובות.
מתי מתחילים לשלם את המשכנתא?
ברוב המקרים – עם קבלת הכסף, ע"פ כמות החלק היחסי ששוחרר. אם לוקחים הלוואת גישור עד לקבלת היתר/אכלוס/ סיום בנייה – משלמים רק ריבית, אבל היא נצברת.
כמה הון עצמי צריך?
בממוצע – 10%–40% מערך הנכס. אבל בפרויקטים בתמ"א ללא ליווי מסודר, הבנק עשוי לבקש יותר או לא לאשר כלל את ביצוע המשכנתאות בפרויקט.
האם כדאי לרכוש דירה כזו כהשקעה?
אך ורק אם לוקחים בחשבון את כל הסיכונים – ומוודאים שיש גמישות תזרימית להתמודד עם עיכובים, עלויות נוספות, ושינוי בתנאי השוק.
