בית / סוגי משכנתאות בישראל

סוגי משכנתאות בישראל

רכישת בית היא ככל הנראה עסקת הרכישה הגדולה ביותר שתעשו בחיים שלכם, לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיים של משק בית ממוצע בישראל. התכנון של מסלול המשכנתא המתאים יכול להשפיע על ההחזר החודשי העתידי, על סך תשלומי הריבית לבנק לאורך השנים, ועל היכולת של המשכנתא להתמודד עם שינויים כלכליים ולא לטלטל את תזרים הכספים שלכם. במיוחד בתקופה של ריביות גבוהות ואי-ודאות כלכלית, חשוב להבין את ההבדלים בין סוגי המשכנתאות כדי לקבל החלטה מושכלת.
תזכרו, משכנתא מתכננים! לא לוקחים.

השוואה בין סוגי המשכנתאות השונות

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מאפיינים: ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות: יציבות וביטחון – ההחזר החודשי נשאר קבוע וללא שינוי, סך הכל התשלום ידוע מראש.
חסרונות: ריבית התחלתית גבוהה יותר; במצב של ירידת ריבית תהיו חשופים ל"קנס סילוק" (היוון) גבוה מאוד.

טיפ: בשוק של ריביות גבוהות תשתדלו לא לקבע ריביות.

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מאפיינים: ריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומשפיעה על גובה ההחזר החודשי שבהכרח יעלה עם הזמן.
יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה יותר ביחס למסלולים לא צמודים.
חסרונות: ההחזר החודשי עלול לעלות עם עליית המדד; קיים סיכון אינפלציוני.

טיפ: שימו לב כי יעד התחזית של בנק ישראל הוא בדרך כלל למדד שנתי חיובי.

משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מאפיינים: ריבית משתנה במועדים קבועים מראש (בדרך כלל כל 18/24/30/60 חודשים), עם הצמדה למדד.
יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה; אפשרות לשינוי מסלול בנקודות השינוי.
חסרונות: חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר בעתיד; סיכון לעלייה בהחזר החודשי והתקבעות עם הריבית למשך תקופה נוספת.

טיפ: שימו לב היטב למרכיב /בסיס השינוי של הריבית, לכל בנק יש בסיס שונה.

משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד

מאפיינים: ריבית משתנה במועדים קבועים מראש, ללא הצמדה למדד.
יתרונות: גמישות; אפשרות להקטנת ההחזר במקרה של ירידת ריבית.
חסרונות: חוסר ודאות; סיכון לעלייה בהחזר החודשי.

טיפ: שימו לב היטב למרכיב /בסיס השינוי של הריבית, לכל בנק יש בסיס שונה.

משכנתא בריבית פריים

מאפיינים: ריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%).
יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה בדרך כלל, ללא עמלות פירעון מוקדם (היוון).
חסרונות: ריבית יכולה להשתנות מדי חודש ולהשפיע מיידית על ההחזר החודשי; סיכון לשינויים חדים בהחזר החודשי.

טיפ: שימו לב למרווח מהפריים בסגירת תנאים מול כל גורם בתחום הפיננסי.

משכנתא צמודה למט"ח

מאפיינים: קרן ההלוואה צמודה לשערי מטבע חוץ (לרוב דולר או אירו).
יתרונות: מתאימה למי שהכנסותיו במט"ח, בדרך כלל ריבית נמוכה מהממוצע הכללי, ניתנת לפירעון מוקדם ללא קנסות
חסרונות: חשיפה לשינויים בשערי המטבע ועליית הקרן בצורה חדה וגבוהה; סיכון גבוה לתנודתיות חדה בהחזר החודשי.

טיפ: אם אינכם משתכרים במטבע חוץ אל תתפתו לריבית במסלולים אלה.

סוג המשכנתא	ריבית התחלתית	הצמדה למדד	יציבות ההחזר	סיכון לעלייה בהחזר	גמישות בפירעון מוקדם
קבועה לא צמודה (קל"צ)	גבוהה	לא	גבוהה	נמוך	נמוכה
קבועה צמודה למדד	בינונית	כן	בינונית	בינוני	נמוכה
משתנה צמודה למדד	נמוכה	כן	נמוכה	גבוה	בינונית
משתנה לא צמודה למדד	נמוכה	לא	בינונית	בינוני	בינונית
פריים	נמוכה	לא	נמוכה	גבוה	גבוהה
צמודה למט"ח	משתנה	לא	נמוכה	גבוה	גבוהה

התאמת סוג המשכנתא לפרופיל הלווה

זוגות צעירים עם הכנסה יציבה: תנסו לתכנן את העתיד הכלכלי שלכם בטווח הקצר-בינוני ובהתאם לזה נהלו את הסיכונים במסלולי המשכנתא.
משפחות עם הכנסה משתנה: תלוי במרכיב המשתנה בשכר ובסיכון שלו, שימו לב להשאיר את השליטה בידיים שלכם.
משקיעים בנדל"ן: נסו להעריך את ההכנסות וההוצאות השנתיות הצפויות בנדל'ן הנרכש ואת הציפיות התזרימיות שלכם וע"פ זה תתכנו את המשכנתא.
לווה עם הכנסות במט"ח: משכנתא צמודה למט"ח – להפחתת סיכון שערי מטבע, נהנים מריבית נמוכה מהממוצע.

השפעת סביבת ריבית גבוהה

בדומה לשנה שאנחנו חווים שנת 2025, הריבית במשק עדיין גבוהה יחסית, מה שמשפיע על כדאיות המסלולים השונים ועל ההחזרים החודשיים של המשכנתא:

קל"צ: מספקת יציבות אך זה על חשבון ההחזר החודשי שבדרך כלל גבוה יותר בעשרות אחוזים.
מסלולים משתנים: צריך לנסות להעריך את צפי הריבית במסלולים אלה בטווח הקצר-בינוני ובהתאם לזה להחליט על גובה החשיפה למסלול זה.
פריים: שינוי הריבית התכופים מעלים את הסיכון במסלול זה, אך הגמישות והאפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס מהווים יתרון.

טעויות נפוצות בבחירת סוג המשכנתא

בחירה במסלול אחד בלבד: חוסר גיוון בתמהיל המשכנתא מגביר את הסיכון, 'אל תשימו את כל הביצים בסל אחד'.
התמקדות בריבית התחלתית בלבד: התעלמות מהשפעות עתידיות על ההחזר, אל תנסו לחזות את כל משך חיי המשכנתא, תשתדלו לתכנן את הטווח הקצר-בינוני.
אי התאמה לפרופיל הפיננסי: בחירה במסלול שאינו מתאים למודל ההכנסות וההוצאות של הלווים / משק הבית.

בכל משכנתא - קלמר פיננסים

בחירת סוג המשכנתא המתאים היא החלטה קריטית שדורשת הבנה מעמיקה של האפשרויות השונות והתאמתן לצרכים האישיים של משפחתכם או העסק שלכם. חשוב לתכנן את המשכנתא בצורה מקצועית ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, מתכנן פיננסי מנוסה שמדבר בנקאית שוטפת שיסייע בבניית תמהיל משכנתא מותאם ומתוכנן אישית, תוך התחשבות בסיכונים ובתנאים הכלכליים המשתנים.

אבנר קלמר

דובר בנקאית שוטפת, בעלים של חברת 'קלמר פיננסים' המעניקה שירותי ליווי וייעוץ פיננסי עסקי ואישי. בן 40, נשוי + 3 ילדים, בעל תואר ראשון בשירותי אנוש עם התמחות בכלכלה, נמצא בתחום הפיננסי כ-20 שנה עם ניסיון בנקאי עשיר במגוון תפקידים, בניהם מנהל שיווק איזורי ומנהל תחום משכנתא בסניף עפולה של מזרחי טפחות, אבנר מגיש תכנית הרדיו "נדל"ן צפוני" ברדיו קול רגע 96FM.

צור קשר

שאלות נפוצות

האם ניתן לשלב בין סוגי משכנתאות?

בהחלט, מומלץ לשלב בין סוגי המשכנתאות השונים.

האם ניתן לשנות את מסלול המשכנתא לאחר לקיחתה?

עקרונית כל מסלול ניתן לשינוי, השאלה האם יש כדאיות כלכלית בשינוי.

מהי עמלת פירעון מוקדם?

עמלת זו נועדה להגן על המלווה מפני שינויים בתנאי השוק והריבית, היא מחושבת לפי ההפרש בין הריבית של ההלוואה במועד הפירעון לבין הריבית העדכנית באותו מועד ליתרת הזמן שנותרה עד מועד סיום ההלוואה או מועד שינוי הריבית הקרוב.