תמהיל משכנתא מומלץ

ריבית גבוהה ואינפלציה גבוהה שמתמשכות על פני זמן רב הם בהחלט נתונים שמציבים אתגר משמעותי ומכשול עיקרי בפני נוטלי המשכנתאות. במציאות שכזו, בחירת ותכנון תמהיל משכנתא יציב ונכון היא קריטית להבטחת היציבות הפיננסית שלכם לאורך זמן. במאמר זה נסקור את המסלולים המרכזיים, נבחן את היתרונות והחסרונות של כל אחד, ונציע תמהילים מומלצים בהתאם לפרופיל הלווה.

סוגי תמהילי משכנתא

מהו תמהיל משכנתא ולמה חשוב לתכנן אותו?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום ההלוואה / קרן ההלוואה בין מספר מסלולי ריבית שונים שעל פיהם ייקבע גובה ההחזר החודשי שלכם וקצב הורדת הקרן. המטרה היא לפזר סיכונים, להתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית של הלווה בטווח הקצר-בינוני, ולהתחשב בציפיות לשינויים עתידיים בריבית ובאינפלציה והן בתא המשפחתי או בעסק שלכם. בחירה נכונה ותכנון נכון של תמהיל המשכנתא מאפשרת לכם גמישות, יציבות וביטחון כלכלי לאורך חיי ההלוואה והכי חשוב לשלם כמה שפחות ריבית.

השפעת סביבת הריבית הגבוהה על בחירת התמהיל

נכון למאי 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על כ-6%, מה שמוביל לריביות משכנתא גבוהות במיוחד. לדוגמה, ריבית הקל"צ נעה סביב  5% למשכנתא ל-30 שנים. סביבת ריבית גבוהה כזו מחייבת בחינה מדוקדקת של מסלולי הריבית, תוך התחשבות ביכולת ההחזר ובתחזיות לשינויים עתידיים בריבית והן ביכולות הכלכליות שלכם.

שיקולים בבחירת מסלולים בתכנון תמהיל המשכנתא

בעת תכנון תמהיל משכנתא, יש לקחת בחשבון מספר שיקולים:

  • יכולת ההחזר החודשית: הערכת ההכנסה הפנויה תוך ניכוי ההתחייבויות הקבועות כדי לקבוע את ההחזר החודשי האפשרי והאופטימלי עבורכם.

  • תחזיות לשינויים בריבית: הבנת מגמות השוק והתחזיות לשינויים בריבית ובמדדים השונים בעתיד.

  • גמישות לפירעון מוקדם: בחינת האפשרות לפרוע את ההלוואה לפני המועד המתוכנן ללא קנסות היוון גבוהים.

  • העדפות אישיות לסיכון: הערכת הנכונות והיכולת הכלכלית להתמודד עם שינויים בהחזר החודשי בעקבות תנודות בריבית או במדדים. 

סקירה של המסלולים המרכזיים

סוגי המשכנתאות המרכזיים בישראל

  1. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

  • מאפיינים: ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן.
  • יתרונות: יציבות וביטחון – ההחזר החודשי נשאר קבוע וללא שינוי, סך הכל התשלום ידוע מראש.
  • חסרונות: ריבית התחלתית גבוהה יותר; במצב של ירידת ריבית תהיו חשופים ל"קנס סילוק" (היוון) גבוה מאוד.

  1. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

  • מאפיינים: ריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומשפיעה על גובה ההחזר החודשי שבהכרח יעלה עם הזמן.
  • יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה יותר ביחס למסלולים לא צמודים.
  • חסרונות: ההחזר החודשי עלול לעלות עם עליית המדד; קיים סיכון אינפלציוני.

  1. משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

  • מאפיינים: ריבית משתנה במועדים קבועים מראש (בדרך כלל כל 18/24/30/60 חודשים), עם הצמדה למדד.
  • יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה; אפשרות לשינוי מסלול בנקודות השינוי.
  • חסרונות: חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר בעתיד; סיכון לעלייה בהחזר החודשי והתקבעות עם הריבית למשך תקופה נוספת.

  1. משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד

  • מאפיינים: ריבית משתנה במועדים קבועים מראש, ללא הצמדה למדד.
  • יתרונות: גמישות; אפשרות להקטנת ההחזר במקרה של ירידת ריבית.
  • חסרונות: חוסר ודאות; סיכון לעלייה בהחזר החודשי.

    5. משכנתא בריבית פריים

  • מאפיינים: ריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%).
  • יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה בדרך כלל; ללא עמלות פירעון מוקדם (היוון).
  • חסרונות: ריבית יכולה להשתנות מדי חודש ולהשפיע מיידית על ההחזר החודשי; סיכון לשינויים חדים בהחזר החודשי. 

    6. משכנתא צמודה למט"ח

  • מאפיינים: קרן ההלוואה צמודה לשערי מטבע חוץ (לרוב דולר או אירו).
  • יתרונות: מתאימה למי שהכנסותיו במט"ח, בדרך כלל ריבית נמוכה מהממוצע הכללי, ניתנת לפירעון מוקדם ללא קנסות
  • חסרונות: חשיפה לשינויים בשערי המטבע ועליית הקרן בצורה חדה וגבוהה; סיכון גבוה לתנודתיות חדה בהחזר החודשי.

תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2025

בהתחשב בסביבת הריבית הנוכחית, תמהיל מאוזן עשוי לכלול:

  • שילוב מינימלי של מסלולים קבועים שייתנו יציבות ובטחון להחזר החודשי.
  • שילוב של מסלולים שאינם צמודים למדד עקב צפי מדד גבוה וחוסר אטרקטיביות ביחס למסלולים מקבילים.
  • שילוב של מסלולים שאנו צופים ירידת ריבית בטווח הקצר-בינוני.
  • שילוב מקסימלי של מסלולים שניתנים לפירעון ללא קנס פירעון מוקדם.

תמהיל זה מספק איזון בין יציבות, גמישות ופוטנציאל לחיסכון והתאמת המשכנתא בעתיד לתנאי השוק, תוך התחשבות ברמות הסיכון השונות של כל מסלול.

הערה חשובה: לכל תא משפחתי או עסק יש את המאפיינים הייחודים שלו, אנו ממליצים להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה בתכנון תמהיל המשכנתא בפרט ובתכנון המשכנתא בכלל.

התאמת התמהיל לפרופיל הלווה

זוג צעיר עם תקציב ויכולות פיננסיות מוגבלות

  • שילוב של 50% מהמשכנתא במסלולים שייתנו יציבות להחזר החודשי בטווח הבינוני
  • שילוב מקסימלי של מסלולים שניתנים לפירעון מוקדם ללא קנס פירעון מוקדם
  • אי שילוב של מסלולים בעלי השתנות בינונית – גבוהה של ההחזר החודשי

משפחה עם הכנסה ממוצעת

  • שילוב ממוצע של מסלולים שייתנו יציבות להחזר החודשי
  • שילוב מקסימלי של מסלולים בעלי השתנות עתידית של ההחזר החודשי
  • שילוב מקסימלי של מסלולים שניתנים לפירעון מוקדם ללא קנס פירעון מוקדם
  • שילוב של מסלולי מט"ח במידה והכנסתכם הינה במט"ח

 

משקיע נדל"ן

  • שילוב מקסימלי של מסלולים שניתנים לפירעון מוקדם ללא קנס פירעון מוקדם
  • שילוב מקסימלי של מסלולים שנותנים יציבות להחזר החודשי.
  • התאמה של חוזה השכירות של הנדל"ן לאופי שינויי מסלולי המשכנתא שלכם.
  •  

טעויות נפוצות בבחירת תמהיל משכנתא

בעת בחירת תמהיל משכנתא, יש להימנע מהטעויות הבאות:

  • התמקדות בריבית הנמוכה ביותר: בחירה במסלול עם הריבית הנמוכה ביותר היא לא בהכרח הבחירה בנכונה בחישוב סך הריבית והעלויות שתשלמו לבנק בסוף תקופה.
  • התעלמות מהצמדה למדד: אי התחשבות בשינויי המדד הצפויים שמשפיעים על ההחזר החודשי וקרן המשכנתא תוביל לעלות משכנתא כוללת גבוהה יותר.
  • היעדר גיוון בתמהיל: בחירה במסלול אחד בלבד, ללא פיזור סיכונים בין מסלולים שונים.
  • אי התאמה לפרופיל האישי: בחירת תמהיל שאינו מתאים ליכולת ההחזר ולתוכניות הכלכליות העתידיות שלכם.
  •  

בכל החלטה פיננסית - קלמר פיננסים

בחירת תמהיל משכנתא נכון בסביבת ריבית גבוהה מחייבת התחשבות בכלל הנתונים הפיננסים על ידי בעל מקצוע שמומחה בתחום הפיננסים, בציפיות לאינפלציה וביכולת ההחזר של הלווה והפרופיל הפיננסי שלו. תמהיל מאוזן ואופטימלי, המשלב בין מסלולים שונים ותכנון נכון, יכול לספק יציבות, גמישות וביטחון כלכלי אישי לאורך זמן. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך ומומחה לתכנון תמהיל המשכנתא שלכם ולצרכים האישיים שלכם.

תמונה של אבנר קלמר

אבנר קלמר

דובר בנקאית שוטפת, בעלים של חברת 'קלמר פיננסים' המעניקה שירותי ליווי וייעוץ פיננסי עסקי ואישי. בן 40, נשוי + 3 ילדים, בעל תואר ראשון בשירותי אנוש עם התמחות בכלכלה, נמצא בתחום הפיננסי כ-20 שנה עם ניסיון בנקאי עשיר במגוון תפקידים, בניהם מנהל שיווק איזורי ומנהל תחום משכנתא בסניף עפולה של מזרחי טפחות, אבנר מגיש תכנית הרדיו "נדל"ן צפוני" ברדיו קול רגע 96FM.

צור קשר

שאלות נפוצות

מדוע חשוב לגוון את התמהיל?

מכיוון שלכל מסלול ישנם מספר משתנים שונים וחשוב לפזר את הסיכון מבחינת צפי השינויים בכל נתון שמשפיע בסוף על ההחזר החודשי והעלות הכוללת של המשכנתא

בהחלט, על ידי מחזור משכנתא. 

נסו להעריך את ההכנסות וההתחייבויות הקבועות שלכם ועל פי זה קבלו החלטה לגובה ההחזר החודשי, ההמלצה שלנו היא כמובן להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה.

ההשפעה המיידית היא בגובה הריביות וההחזר החודשי, ההשפעה העתידית היא עלות כוללת גבוהה יותר והתכנות לקנסות פירעון מוקדם בעת מחזור משכנתא בסביבת ריבית נמוכה יותר.