מהי ערבות למשכנתא?
בעבר, ערבות למשכנתא הייתה התחייבות של אדם נוסף מעבר ללווים הראשיים, לקחת על עצמו את החזרי ההלוואה במקרה שהלווים אינם מסוגלים לעמוד בהם.
כיום, ערבות למשכנתא היא התחייבות של אדם לשלם חלק מתשלומי המשכנתא השוטפים מכיוון שהבנק מבין שהלווים לא יכולים לקחת על עצמם את ההתחייבות השוטפת במלואה.
הבנק מבקש ערבים בעיקר כאשר נתוני הלווים אינם מספקים, כלומר כאשר ההכנסה הפנויה נמוכה, יש דירוג אשראי בעייתי או כאלה שנמצאים לאחר סיום הליכים של פש"ר, עיקולים וכדו'.
מתי הבנק דורש ערבים למשכנתא?
הבנק עשוי לדרוש צירוף ערבים במקרים הבאים:
- הכנסה פנויה נמוכה – כשההכנסה הפנויה של הלווים אינה מספיקה לקיום אורח חייהם המלא ביחס להחזר החודשי הנדרש ובהתייחסות לכמות הנפשות בתא המשפחתי ביחס להכנסה הפנויה.
- דירוג אשראי נמוך – אם ללווים יש היסטוריית אשראי בעייתית או חוסר יציבות פיננסית.
- סטודנטים ובין עבודות – כאשר הבנק מבין שההכנסה הנמוכה של הלווים היא זמנית וצפויה לעלות בהמשך.
- לווים צעירים ללא רקע פיננסי מבוסס – למשל, זוגות צעירים בתחילת דרכם עם הכנסה לא יציבה.
- בעלי עסקים עם סיכון גבוה – בנק יכול לדרוש ערב כאשר הוא מבין שהתחום בו אתם עוסקים הוא במצב בעייתי או רגיש. למשל: תחום התיירות בתקופת הקורונה.
מי יכול לשמש כערב למשכנתא?
בעקבות פסיקות רבות בעבר ועדכונים שעבר חוק הערבות, במקרה של משכנתא הבנקים מבקשים ערב שיהיה ערב תומך, כלומר ערב שמשלם חלק מתשלומי המשכנתא החודשיים.
בנק ישראל מתיר רק לערבים מדרגה ראשונה (אבא, אמא, אח, אחות) לשמש כערבים תומכים.
קריטריונים שהבנק בוחן לצורך אישור ערב:
נבהיר כי הבנק בודק את יכולתיהם של הערבים בדיוק כפי שהוא בוחן את יכולות הלווים.
הכנסה פנויה מספקת – הבנק רוצה לוודא שהערב יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא כפי שהוגדרו ביחד עם ההוצאות השוטפות האישיות שלו.
דו"ח נתוני אשראי תקין – ערב צריך להיות ללא רבב פיננסי ולכן בנק לא ייסרב לקבל ערב עם בעיות אשראי או דו'ח נתוני אשראי לא תקין.
חוסר מעורבות בחובות אחרים – ערבים שכבר משמשים כערבים או שיש להם התחייבויות רבות, עשויים להיתקל בסירוב מהבנק.
איך מחושב יחס ההחזר עם ערב?
כדי להעריך את יכולת ההחזר של הלווים, הבנק בוחן גם את הכנסת הערב. עם זאת, רק 50% מההכנסה הפנויה של הערב נלקחת בחשבון.
דוגמה:
אם לערב יש הכנסה של 10,000 ₪ ולאחר נטרול ההתחייבויות השוטפות שלו נותרים לו 8,000 ₪ כהכנסה פנויה אזי, הבנק ייקח בחשבון רק כ-4,000 ₪ לחישוב ההכנסה של הערב במשכנתא.
סוגי ערבים למשכנתא
בעקבות שינויים בחוק הערבות ופסיקות משפטיות רבות בנושא כיום במשכנתא הבנק מוכן לקבל שני סוגים עיקריים של ערבים:
ערב משלם (ערב תומך/פעיל)
משתתף פעיל בתשלומי ההחזר החודשי, גובה התשלום נקבע על פי אחוזים או סכום קבוע והכנסתו נלקחת בחשבון בעת חישוב יכולת ההחזר של הלווה.
יכול לשפר את הסיכוי של הלווים לקבלת אישור עקרוני.
ערב ממשכן
כאשר בעל נכס מעוניין למשכן את הנכס שלו לחיובו של אחר,
לדוגמא: הורים שממשכנים את הנכס עבור הלוואה לטובת ילדיהם.
מדובר באופציה עם פחות מעורבות שוטפת אך עדיין בסיכון כלכלי גבוה.
מה המשמעות עבור הערב?
ערבות למשכנתא היא לא מחווה משפחתית פשוטה, אלא התחייבות כספית בעלת השלכות משמעותיות ויש להתייחס לנושא בכובד ראש, ההתחייבות של הערב לא פחותה מזו של הלווה:
- אחריות משפטית – אם הלווה אינו עומד בתשלומים והבנק מיצה את כל התהליכים מולו, הבנק יכול לפנות לערב ולדרוש ממנו לשלם ואף לבקש את מימוש נכסיו.
- השפעה על יכולת האשראי – התחייבות של ערבות נרשמת בדו"ח נתוני אשראי ויכולה לפגוע בסיכויים של הערב לקבלת אשראי בעתיד.
- סיכון פיננסי – אם הלווה אינו עומד בהחזרים, הערב עלול למצוא את עצמו מחויב להחזיר את החוב במקומו וללא בטחונות .
איך יועץ פיננסי יכול לעזור לכם?
לפני שמבקשים ערב או מסכימים להיות ערבים, יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי שמדבר בנקאית שוטפת יכול לסייע בכך שהוא:
1. בוחן האם ניתן לקבל משכנתא ללא צורך בערבות ומשתמש בקשריו וניסיונו מול הבנקים להסרת הדרישה.
2. מסייע להעריך את הסיכון הכלכלי וההשפעה על האשראי של הערב.
3. ממליץ על פתרונות אפשריים כמו שיפור דירוג האשראי, הגדלת הון עצמי או שינוי תנאי המשכנתא.
קלמר פיננסים - דרך בטוחה למשכנתא חכמה
בקמר פיננסים אנו מבינים שצירוף ערבים למשכנתא הוא צעד משמעותי, עם השלכות כלכליות מרחיקות לכת. לכן, אנו מציעים ייעוץ אישי פיננסי מקצועי שיסייע לכם להבין האם באמת יש צורך בערבים, אילו פתרונות מימון נוספים קיימים, ואיך ניתן לשפר את תנאי המשכנתא שלכם ללא סיכונים מיותרים.
צרו קשר עוד היום לייעוץ חינם.
שאלות נפוצות
האם ערב יכול לקחת משכנתא בעצמו?
בהחלט, אך אם מדובר בערב תומך הבנק יתחשב גם בהוצאות שלו לטובת תשלום השוטף שהוא משלם למשכנתא שאליה הוא ערב.
מה קורה אם הלווה לא עומד בתשלומים?
ישנם תנאים מוגדרים וברורים בחוק מתי הבנק רשאי לפנות לערב, בגדול, הבנק פונה לערב לאחר שמיצה את כל יכולותיו לגבות את החוב מהלווה.
האם אפשר לבטל ערבות למשכנתא?
בהחלט, לדוגמא: אם הערבות ניתנה לצורך חיזוק הכנסות והכנסות הלווים עלו בהמשך ניתן לפנות לבנק ולבקש את הסרת הערבות תוך הוכחת יכולת עמידה של הלווים בהחזרי המשכנתא המלאים.
איך אפשר לצמצם את הסיכון בערבות למשכנתא?
כאשר חותמים ערבות למשכנתא הסיכון קיים עד התשלום האחרון של הלווים והערבים אך בהחלט ניתן לצמצם את הפגיעה בכך שנבקש מהבנק להחזיר כמה שפחות מהתשלומים השוטפים החודשיים.
האם ניתן לערב יותר מאדם אחד למשכנתא?
בהחלט, אין מגבלה על כמות הערבים.
האם התחייבות כערב משפיעה על דירוג האשראי?
בהחלט, ערבות נלקחת בחשבון ביחס הסיכון של דו'ח האשראי ובחישוב סך ההתחייבויות של הערב.
מה לעשות אם הבנק מסרב למשכנתא גם עם ערב?
ראשית, לנטרל את כל התהליכים מול כל הבנקים ולבקש לא לקדם אותם ואז לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי וותיק שמדבר בנקאית שוטפת על מנת להפוך את ההחלטה.
