מה זה עסקת 20/80 ומה זה 90/10?
- עסקת 20/80: תשלום של 20% ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה, ו-80% רק בעת קבלת המפתח.
- עסקת 90/10: רק 10% משולמים בהתחלה, ו-90% בעת המסירה. המקדמה נמוכה מאוד.
שני המודלים מבטיחים הקלה תזרימית ומניעת כפל תשלומים (משכנתא + שכירות) – אבל מה הם מסתירים? מדד תשומות הבנייה? עלויות נוספות?
למי זה מתאים?
- לזוגות צעירים או משפרי דיור שאין ברשותם את כל ההון העצמי עכשיו, אבל מצפים להכנסה עתידית בטוחה (מכירת נכס, קידום בעבודה, קבלת ירושה). זוגות צעירים ששוכרים דירה ויש להם קושי לשלם במקביל גם משכנתא.
- למשקיעים שמעדיפים "לקבע" דירה במחיר של היום, אבל לממן אותה בהמשך או כאלה שמתכוונים למכור את הדירה לאחר עליית הערך שלה במהלך בניית הדירה.
- לכל מי שרוצה זמן התארגנות מבלי להיכנס מיד להחזרי משכנתא.
עם זאת – לכל אחד מהמנגנונים ישנם יתרונות וחסרונות שונים, שכדאי להבין לעומק ולתכנן מראש כדי לא לגלות הפתעות שיעלו ביוקר רב בעת מועד המסירה.
יתרונות וחסרונות של כל עסקה
עסקת 20/80 – האיזון היחסי
✅ יתרונות:
- הון עצמי נמוך לאורך חיי הפרויקט.
- אין תשלומי משכנתא במהלך הבנייה.
- יותר זמן להיערך כלכלית.
❌ חסרונות:
- בדרך כלל היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה, העלות הסופית עלולה לגדול בעשרות ואף מאות אלפי שקלים ליחידת דיור.
- חשיפה לעליית ריבית או שינוי ברגולציה אם המשכנתא תילקח רק בעת מסירת הדירה.
- חוסר ודאות – אם המצב הכלכלי ישתנה, הרוכש עלול להתקשות להשלים את העסקה.
עסקת 90/10 – המינימום האפשרי, הסיכון המקסימלי
✅ יתרונות:
- הון עצמי נמוך לאורך חיי הפרויקט.
- מאפשרת להיכנס לעסקת נדל'ן ולהנות מעליית ערך הנדל"ן הנרכש גם בלי הון עצמי משמעותי.
- התזרים השוטף פנוי כמעט לחלוטין עד למסירה.
❌ חסרונות:
- החשיפה למדד תשומות הבנייה גדולה עוד יותר – 90% מסכום הדירה צמוד.
- חוסר יכולת לקבל מימון של 90% – סיכון ממשי שלא תקבלו משכנתא מספקת.
אם מחירי הנדל"ן יורדים, הריבית עולה או חלילה שינוי של הרגולציה – העסקה יכולה להפוך לבלתי כדאית או בלתי אפשרית ליישום.
אז מה עדיף – 20/80 או 90/10?
שאלת מיליון הדולר– והתשובה תלויה במצבך הפיננסי, האישי, תנאי החוזה ובמצב השוק הנוכחי.
לדוגמה, ב-2025, הריבית במשק עדיין גבוהה (4.5%) והציפיות להורדות ריבית נותרות זהירות ולכן נתון זה מעיד כבייכול על כדאיות לבצע עסקה ללא נטילת משכנתא ואילו,מדד תשומות הבנייה, לאחר ירידת קצב בתחילת שנת 2024 מדד תשומות הבנייה החל להציג עלייה בקצב שלא הכרנו קודם ובמספרים שלעתים הופכים עסקה ללא כדאית או לא ישימה . המשמעות? כל שקל שאתם דוחים להמשך – ככל הנראה יתייקר.
אז מה עדיף? אם יש לך הון עצמי של לפחות 25%, ויש ביכולתך לקחת חלק מהמשכנתא מראש – עסקת 20/80 עדיפה.
היא מספקת איזון סביר בין הקלה תזרימית לניהול סיכונים, ועדיין מאפשרת גמישות תכנונית.
אם יש לך רק 10% הון ואין לך תכנית ברורה איך תשלים את היתרה – עסקת 90/10 כנראה מסוכנת מדי עבורך.
היא מתאימה רק למי שיש מקורות מימון ידועים ולא ספקולטיביים, מגובה באישור עקרוני מהבנק או תמיכה משפחתית.
סיכוני עומק – מי נושא במה?
סוג סיכון | על הקונה | על הקבלן |
עליית ריבית | ✅ גבוה | ❌ נמוך |
עליית מדד תשומות | ✅ משמעותי | ❌ הקבלן מרוויח |
כשל מימוני בעתיד | ✅ (90% מהסכום במקרה 90/10) | ❌ ייקבל פיצוי מוקדם |
בעיה תזרימית בפרויקט | ❌ | ✅ יכולה להגרם בגלל תנאי התשלום |
עיכובים במסירה | ✅ עקיף (שכירות) | ✅ ישיר (קנסות, מוניטין) |
המסקנה: שני הצדדים נושאים סיכון, אבל מהות וגובה הסיכון שונים בין העסקאות.
סיכום: אל תסתנוורו מהדחייה – תכננו לטווח ארוך
עסקאות 20/80 ו-90/10 אינן "מבצעים" – הן הלוואות לכל דבר, רק בלי הריבית המיידית. בשוק תנודתי, הן מחייבות הבנה, תכנון ופיקוח של גורם מקצועי בעל ניסיון.
אל תתנו לשלט “10% עכשיו” להטעות אתכם – בדקו "כמה זה עולה" בסוף בדיוק, האם תוכלו לממן את היתרה, ומה יקרה אם השוק יזוז לרעתכם.
שימו לב, אם תכננתם למכור את הנכס במהלך בנייתו, מהלך זה איננו אפשרי ללא השלמת תמורת העסקה לקבלן.
הצעד הבא – קבלת ייעוץ מקצועי
בשוק עולה כמו בשנת 2025, עם ריבית גבוהה ועלייה עקבית במדדים וחוסר וודאות לגביי גובה וקצב הורדת ריבית בנק ישראל , החלטה על עסקת 20/80 או 90/10 דורשת יותר מאינטואיציה – היא מחייבת תכנון פיננסי מדויק. כאן נכנסים לתמונה "קלמר פיננסים", בניהולו של אבנר קלמר – יועץ משכנתאות בכיר ומומחה בנקאות עם ניסיון של כ-20 שנים, דובר בנקאית שוטפת.
קלמר פיננסים מציעה ייעוץ בלתי תלוי, מקצועי ואישי, שמתאים את המסלול הפיננסי בדיוק למצב שלכם – בין אם אתם קונים דירה ראשונה, מחליפים נכס או משקיעים בנדל"ן. נלווה אתכם ליווי אישי לבדיקת יכולת ההחזר שלכם, בניית תרחישים כלכליים ריאליים, ונוביל אתכם בבטחה עד חתימה בבנק וקבלת הכספים – בלי כאבי ראש מיותרים.
לפני שמתחייבים לדירה – אתם חייבים להבין את המספרים. קבעו שיחת ייעוץ חינמית אצל מומחה פיננסי וקבלו שקט נפשי בדרך למפתח.
שאלות נפוצות
מה קורה אם מדד תשומות הבנייה יעלה ב-5% לשנה?
אם דחיתם תשלום של 1.6 מיליון ₪ לשנתיים, תשלמו למעלה -160 אלף ₪ (ריבית דה-ריבית) יותר בסך הכול. זו תוספת שצריך לקחת בחשבון מראש ולהבין כיצד מממנים אותה.
האם עדיף לקחת חלק מהמשכנתא מראש כדי לקבע ריבית?
במצב של ריבית גבוהה ואי ודאות – לפעמים כן. יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לחשב את החיסכון הצפוי לעומת עלות ההקדמה ולנסות לנתח יחד את הציפיות של השוק.
האם הקבלן יכול לפשוט רגל ואני אפסיד כסף?
מעטים המקרים שמקרה שכזה קרה בשנים האחרונות אך חוק המכר מחייב מתן ערבות בנקאית על הסכום ששולם \ רישום הערת אזהרה. עם זאת, פרויקט תקוע עלול לגרום לעיכובים ופגיעה עקיפה בכם.
אם יש לי רק 10% הון עצמי – האם בכלל כדאי לי להיכנס לעסקה?
רק אם יש לכם פתרון מימון מוכח להמשך – כמו נכס שמיועד למכירה, אישור עקרוני מהבנק, או סיוע כספי מובטח. אחרת – זה הימור מסוכן.
