הגדלת משכנתא: לשם מה ומה היתרון?
הגדלת המשכנתא היא למעשה נטילת הלוואה נוספת, המובטחת על ידי הנכס הקיים שלכם, תחת תנאי הלוואה של משכנתא.
מטרות נפוצות להגדלת משכנתא:
- שיפוץ: המטרה הנפוצה ביותר בישראל. במקום לקחת הלוואת שיפוצים יקרה בבנק המסחרי ובפריסה לזמן קצר, ניתן לקחת הלוואה לשיפוץ הבית בריבית משכנתא נמוכה משמעותית ובפריסה ארוכה ונוחה יותר.
- איחוד הלוואות / חובות: שימוש בכספי המשכנתא הנוספת לפירעון מיידי של הלוואות צרכניות, חובות או איחוד הלוואות קיימות בעלות ריבית גבוהה מאוד. פעולה זו יכולה לחסוך אלפי שקלים בהחזרים החודשיים. אנחנו יודעים לטפל גם במסורבי משכנתא.
- השקעה: שימוש בהון לצורך רכישת נכס נוסף בארץ או בחו"ל או השקעה בעלת פוטנציאל תשואה גבוה.
- משכנתא עסקית: משכנתא לרכישת נכסים מסחריים או לפעילות העסק הקיים שלכם.
היתרון המכריע: ריבית נמוכה
הגדלת המשכנתא היא דרך המימון הזולה ביותר בשוק להלוואה לכל מטרה. מכיוון שהבנק מחזיק בבטוחה (הנכס שלכם), הסיכון שלו נמוך יותר. כתוצאה מכך, הריבית המוצעת שתשלמו נמוכה בהרבה מכל הלוואה רגילה, ומאפשרת לכם לפרוס את ההחזר לטווח ארוך של עד 20 ועד 30 שנה.
מגבלות התהליך: כמה אפשר באמת לקחת?
האפשרות להגדיל את המשכנתא מוגבלת לפי שווי הנכס הנוכחי שלכם ובהתאם למטרת ההלוואה:
- למטרת מגורים/השקעה: אם מטרת ההגדלה קשורה לדיור (למשל, שיפוץ או רכישת דירה נוספת), ניתן להגיע עד 75% מימון משווי הנכס המעודכן.
- לכל מטרה אחרת (איחוד חובות, רכב, חופשה): הבנק מוגבל להעניק לכם עד 50% מימון משווי הנכס הקיים. המשמעות היא שסכום המשכנתא הכולל שלכם (יתרת המשכנתא הקיימת + ההלוואה החדשה) לא יכול לעבור את הרף של 50% משווי הנכס הנוכחי.
אנחנו יודעים לאשר גם משכנתא לכל מטרה עד 85% מימון!!!
כדי לדעת את הסכום המדויק, עליכם לבדוק את הכללים המלאים בכתבה כמה משכנתא אפשר לקחת?
השלבים הבירוקרטיים להגדלה
תהליך הגדלת המשכנתא דומה מאוד לתהליך לקיחת משכנתא חדשה, והוא דורש בדיקות רלוונטיות:
- הערכת שווי עדכנית (שמאות): מכיוון שהבנק צריך לאשר מימון על בסיס שווי הנכס הנוכחי, הוא יחייב אתכם לשלוח שמאי מטעמו שיעריך את שווי הדירה מחדש ואת עלות השיפוץ במידה ואתם משפצים. במקרים רבים, מומלץ לשקול ביצוע שמאות מוקדמת פרטית, כדי לוודא שאין הפתעות בשווי לפני הפנייה לבנק.
- אישור עקרוני ותמהיל חדש: הבקשה להגדלה דורשת אישור עקרוני מחודש של הבנק. ההלוואה הנוספת שתקבלו אינה מצטרפת אוטומטית לתמהיל הקיים, אלא נלקחת כתמהיל חדש. יש לתכנן את המסלולים (כמו ריבית הפריים או מסלול קבוע) בצורה חכמה ואסטרטגית.
- עלויות נלוות: הגדלה מחייבת תשלום של עמלת פתיחת תיק, שכר טרחת שמאי ורישום שעבודים מחודש.
סה"כ העלויות הנלוות כולל ייעוץ משכנתאות הינם בסדר גודל של 10,000 ₪ – 15,000 ₪
הגדלה באמצעות מיחזור משכנתא – הדרך היעילה
מכיוון שאתם כבר עוסקים בנושא המשכנתא ומבצעים שמאות עדכנית לנכס במרבית המקרים נגלה שמשתלם לבצע מחזור משכנתא וזאת מכמה סיבות:
- דינמיות – שוק המשכנתאות הינו שוק דינמי מאוד שהעלויות בו משתנות 'חדשת לבקרים'
- הפחתת סיכון – ברגע ששווי הנכס עולה אחוז המימון שלכם פוחת והסיכון לבנק פוחת.
- מסחר – מכיוון שאתם מבקשים מהבנק 'כסף חדש' בנוסך למחזור, יש לבנק מוטיבציה יתרה להטיב את התנאים כדי שתיקחו את ההלוואה באמצעותו.
כיוון שהתהליך מורכב ודורש משא ומתן עיקש, חיוני להיעזר בייעוץ משכנתאות מקצועי שיבחן את כדאיות הפירעון המוקדם ואת בניית התמהיל החדש.
הייעוץ של קלמר
הגדלת משכנתא היא כלי פיננסי עוצמתי שיכול להעניק לכם חמצן כלכלי מיידי ויכולת הגדלת ההשקעות הפיננסיות והנדלנ"יות שלכם אך רק אם מבצעים אותו בצורה חכמה ומחושבת. טעות בתמהיל או בניתוח הריביות עלולה לבטל את כל היתרון הכלכלי של הריבית הנמוכה. במקום להתמודד לבד מול מומחי הבנק, קלמר פיננסים מלווה אתכם בתהליך ההגדלה או מחזור המשכנתא. אנו בונים עבורכם תוכנית אסטרטגית המבטיחה שתנצלו את מלוא שווי הנכס שלכם בתנאים המשתלמים ביותר, תוך צמצום סיכונים פיננסיים לעתיד.
שאלות נפוצות
מה עדיף: הלוואה רגילה לכל מטרה או הגדלת משכנתא קיימת?
להעביר אלינו יתרה לסילוק של המשכנתא ואנחנו נבצע עבורכם בדיקה מקיפה שבסופה נציג בפניכם את גובה החיסכון האפשרי.
האם הגדלת המשכנתא דורשת ממני מיחזור של כל ההלוואה הקיימת?
השוני הוא שאנו נמצאים שתקופה מאוד דינמית עם הרבה שינויים תכופים ולכן צריך לתכנן היטב את מחזור המשכנתא.
מהו שיעור המימון המקסימלי שאוכל לקבל בהגדלת משכנתא?
בהחלט, עקרונית ניתן למחזר מתי שרוצים, הכל עניין של כדאיות וצורך.
