מי נחשב תושב חוץ לצורך משכנתא?
תושב חוץ הוא אדם שמרכז חייו מחוץ לישראל, כלומר:
- שוהה בחו"ל מעל 183 יום בשנה ומרכז חייו אינו בישראל
- מדווח על הכנסות במדינה אחרת
- אינו מחזיק בתושבות מס בישראל
גם אזרחים ישראלים שעברו להתגורר בחו"ל נחשבים תושבי חוץ מבחינת הבנקים, ולעיתים יידרשו להציג מסמכים שמעידים על מצבם הכלכלי בארץ ובחו"ל.
מה אחוז המימון שתושב חוץ יכול לקבל?
בניגוד לתושבי ישראל, שיכולים לקבל מימון של עד 75% לרכישת דירה ראשונה, תושב חוץ מוגבל לרוב ל־50% מימון משווי הנכס.
לדוגמה: אם דירה עולה 3 מיליון ש"ח, תושב חוץ יידרש להון עצמי של לפחות 1.5 מיליון ש"ח.
חשוב לדעת:
- הבנקים נזהרים יותר מול תושבי חוץ בשל סיכון גבוה יותר לגביית החוב במקרה של כשל אשראי.
- פרויקטים כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה לרוב אינם זמינים לתושבי חוץ, אלא אם מדובר בעולים חדשים.
- ישנם אזורים מוגדרים בישראל שבהם תושבים זרים אינם יכולים לרכוש נכסים.
ריביות ותנאים ייחודיים לתושבי חוץ
- ריבית גבוהה יותר – לרוב גבוהה ב-0.5% עד 1% מהריבית הנהוגה בשוק המשכנתאות.
- מסלולים מצומצמים – בנקים לעיתים מגבילים תושבי חוץ למסלולי קל"צ (קבועה לא צמודה) או משכנתא צמודה למט"ח בלבד.
- דרישה להציג ערבויות נוספות – למשל ערבים שמתגוררים בישראל.
אילו מסמכים נדרשים מתושב חוץ?
כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, תושב חוץ צריך להציג:
- דרכון בתוקף
- תדפיסי חשבון בנק מחו"ל
- אישור על מקור הכנסות (תלושים, דוחות מס, אישורי רואה חשבון)
- דוחות אשראי (לפי המדינה בה מתגוררים)
- הצהרה והוכחה על הון עצמי ומקורותיו
- כתובת מגורים בחו"ל ולעיתים גם כתובת מועדפת בישראל
- חשבון בנק פעיל בישראל.
יש לשים לב: הבנק בודק היטב את מקור ההון העצמי כדי לעמוד בהוראות חוק איסור הלבנת הון.
ההבדל בין תושב חוץ לתושב ישראלי – חשוב לדעת
נושא | תושב ישראלי | תושב חוץ |
אחוז מימון | עד 75% (דירה יחידה) | עד 50% |
דרישת מסמכים | בסיסיים | מקיפים, גם מחו"ל |
ריביות | נמוכות יותר | לרוב גבוהות ב-0.5%-1% |
תהליך אישור | מהיר יחסית | ארוך ומסורבל יותר |
מס רכישה | סטנדרטי | מלא, מהשקל הראשון |
איך מתמודדים עם אתגרי התקופה?
בשנים האחרונות, ריביות גבוהות והסיכון הגיאו-פוליטי בעקבות מלחמות כמו זו בעזה או המתיחות מול איראן, מצד אחד מביאים עמם גלי עלייה והגירה חיובית לישראל אבל מאידך מקשים גם על תושבי חוץ לקבל מימון ואשראי. בנקים חוששים לאבד ערבויות ולתקן את שיעור הסיכון בתמחור המשכנתאות.
משקיעים רבים שוקלים כיום:
- לשלב הלוואה משלימה למשכנתא כדי להקטין את החלק הממומן בריבית גבוהה.
- לבצע מחזור משכנתא בהמשך, אם וכאשר הריביות ירדו.
- להיעזר ב־יועץ משכנתאות שמכיר היטב את הבנקים שמוכנים לעבוד עם תושבי חוץ ומציעים את התנאים האטרקטיביים ביותר.
טיפים חשובים לתושבי חוץ
- בחרו יועץ משכנתאות עם ניסיון באישור ותפעול תיקי משכנתא של תושבי חוץ.
- דאגו לאסוף מראש מסמכי הכנסה ובנקים מחו"ל כדי לקצר תהליכים.
- בדקו את מס הרכישה –הוא עלול להיות הוצאה משמעותית, בדקו שאתם ערוכים לכך כלכלית.
- שקלו אפשרות לבצע משכנתא צמודה למט"ח בהתאם לאופי ההכנסות שלכם.
הייעוץ של של קלמר
בקלמר פיננסים, אנחנו מלווים תושבי חוץ שרוצים להשקיע או לרכוש נכס למגורים בישראל.
אנחנו בונים תמהיל משכנתא מומלץ כחלק מייעוץ פיננסי כולל שמתאים לאתגרים של לקוחות מחו"ל, מנהלים משא ומתן מול הבנקים, ודואגים להקל על כל תהליך הרגולציה והבירוקרטיה.
הבדיקה הראשונית – ללא עלות וללא התחייבות
שאלות נפוצות
האם תושב חוץ זכאי להטבות כמו מחיר למשתכן?
לא, לרוב תושבי חוץ לא זכאים להטבות דיור מהמדינה, עולים חדשים, כן.
האם אפשר לשלב ערב תושב ישראלי כדי לשפר את אחוזי המימון?
זה לא יעזור לנושא אחוז המימון אבל יכול לסייע בנושא הריבית ולעיתים יהיה גם כדרישה של הבנק.
כמה זמן לוקח תהליך קבלת משכנתא לתושב חוץ?
תהליך קבלת האישור לתושבי חוץ לעומת תושבים ישראלים הוא ארוך יותר בגלל בדיקת המסמכים הארוכה ע"י גורמים ספציפיים בכל בנק, הערכו לקבלת המשכנתא כמה חודשים מראש.
האם יש בנקים שמתמחים במיוחד בתושבי חוץ?
כן, ישנם בנקים שמתמחים יותר במתן משכנתאות לתושבי חוץ ואף ישנם בנקים שמתמחים למדינות מסוימות.
מה קורה אם יש הכנסות בשתי המדינות – בישראל ובחו"ל?
נציג לבנק את ההכנסות של משק הבית. לעניין אחוזי המימון המבחן הקובע הוא מבחן המס.
