קרקע חקלאית היא חלקת אדמה שהוגדרה בתכנית מתאר לשימוש חקלאי בלבד,
כלומר, לגידולים חקלאיים, וכפי שהוגדרה בתכנית המתאר.
ההגדרה לשימוש חקלאי בלבד התרחבה עם השנים, שכן, המחוקק הרחיב את השימושים האפשריים בקרקע חקלאית.
ישנן קרקעות חקלאיות שנמצאות בהליכי תכנון ושינוי בשלבים שונים של שינוי יעוד בוועדות התכנון וחשוב לבדוק את הסטאטוס של חלקת האדמה שנרכשת טרם הרכישה בוועדה המקומית הרלוונטית.
נכון לשנת 2022, מדינת ישראל מנתה כ-9.6 מיליון תושבים. נתוני הלמ"ס צופים כי עד לשנת 2024 אוכלוסיית ישראל תמנה למעלה מ-10 מיליון תושבים, עד לשנת 2048 מספר התושבים יגיע ל-15 מיליון, ועד לשנת 2060 מספרם צפוי להגיע ל- 20 מיליון תושבים, מה שמצביע על צורך מהותי בהרחבת שטחי הבנייה ומתן מענה עבור צורכי מגורים, מקורות פרנסה וייצור תעשייתי נרחב.
כיום ישנו מחסור של 170,000 יח"ד בהערכות אופטימיות מאוד.
הליך שינוי ייעוד קרקע
מה שמכונה גם "הפשרת קרקע", זהו תהליך שבו הקרקע עוברת הליך שינוי ייעוד.
המטרה היא "להפשיר" את הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד מגורים.
מטרת ההשקעה בקרקע חקלאית
ההשקעה בקרקע חקלאית היא ההשבחה ההונית שיכולה להסתכם במאות אחוזים.
שוויה של קרקע בייעוד חקלאי בתחילת הליך השינוי הינו זול משמעותית ביחס לשוויה של קרקע לאחר אישור ייעוד לבנייה, השווי בשלב של לאחר אישור הייעוד הינו גבוה משמעותית ביחס למחיר הקנייה מה שמושך משקיעים רבים להשקיע בתחום זה.
קוד ההצלחה הינו – איתור נכון, בשלב הנכון של קרקעות בייעוד חקלאי ומכירה לאחר סיום הליך שינוי הייעוד.
תהליך שכזה קורה כאשר קונים קרקע במחיר נמוך כאשר היא בייעוד חקלאי ומוכרים אותה לאחר אישור ושינוי תב"ע לבניית מגורים.
החלק הכי רווחי הוא כאשר ישנו מינימום הפקעת שטחים ומקסימום שטח בנייה אפשרי.
מטרת הרשויות
עקב הביקוש הגודל לשטחי מגורים, מסחר ותעסוקה הרשויות המקומיות מפשירות קרקעות שהיו בייעוד חקלאי לייעוד מגורים, מסחר, משרדים, תעסוקה, מלאכה ועוד.
תכנון נכון
על אף הרצון של הרשויות המקומיות לקדם תבעו"ת חקלאיות לייעוד מגורים וכו' חשוב להבין כי תהליך שכזה יכול להארך שנים ארוכות לצורך פיתוח ותכנון תכנית בניין הערים.
תהליך שכזה תלוי במספר גופים ברמה המחוזית והן ברמה הארצית.
חשוב להבין מי עומד מאחורי ייזום התכנית.
אם מדובר ביזם פרטי צריך להבין אם קיבל את אישור הוועדה המקומית לתכניותיו.
לאחר אישור הוועדה יש להפקיד את התכנית להתנגדויות בעלי אינטרסים שונים.
לאחר דיון והסדרת כל ההתנגדויות התיק עובר לאישור הוועדה המחוזית שבוחרת אם לאשר ובאיזה תנאים את שינוי הייעוד.
לעתים מדינת ישראל או הרשות המקומית הן היוזמות של הליך שינוי ייעוד קרקע מחקלאי למגורים וכו'.
מימון רכישת קרקע חקלאית
ניתן לקבל מימון לרכישת קרקע חקלאית מגופי אשראי שונים.
קרקע חקלאית אינה בטוחה מספקת לטובת קבלת אשראי.
לבעלי נכסים ניתן לקבל מימון לעתים עד 85% מימון משווי הנכס למגורים הקיים.
ניתן לקבל את האשראי כמשכנתא או כהלוואה, תלוי בסכומים.
לכתבה בנושא קרקעות חקלאיות:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001425935
למידע נוסף בנושא מימון מקסימלי:
https://akc.co.il/2022/08/21/90-%d7%90%d7%97%d7%95%d7%96-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f/
משכנתא הפוכה הינה משכנתא לכל דבר ועניין, אך בשיטה שונה מהנהוג.
נוטלי משכנתא הפוכה הם בדרך כלל בני 60+, בעלי דיור שזקוקים לכסף מכל סיבה.
זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה בחתונה, רכישת דירה ועוד),
זה יכול להיות כסף למחיה שוטפת או איזה טיול גדול וכל סיבה אחרת שבגללה אתם נזקקים ליטול את המימון.
לרוב משכנתא הפוכה מתנהגת כמו "הלוואת בלון",
זאת אומרת שמקבלים את הכסף אך משלמים במועד מאוחר יותר, לעתים עד 15 שנים מיום נטילת ההלוואה.
במקרים מסוימים התנאים אף יכולון על היורשים ועל כן הבנק \ חברת הביטוח מחויבים לתת גילוי נאות מלא.
תנאים:
לאור הסיכון והמורכבות של משכנתא שכזו הריביות בדרך כלל יקרות יותר.
על כן חשוב להתלוות ביועץ שינהל מו'מ מול הבנק, ליועץ ישנה ראיה רחבה יותר של הדברים ויכולת מו'מ גבוהה מול הבנק.
משכנתא הפוכה ניתנת רק כנגד שעבוד נכס ובאחוזי מימון נמוכים שיאפשרו את פריסת הלוואת הבלון.
במשכנתא הפוכה אין צורך לבצע ביטוח חיים וישנה בדיקה של מבחני הכנסה.
נטילת הלוואה שכזו מצריכה ביטוח נכס שכן, הנכס הוא הביטחון של הבנק.
משכנתא הפוכה עונה על הצורך של הגיל ה-3 לכסף שטמון בקירות הבית ללא תשלום חודשי שוטף וללא פגיעה בתזרים, לכל מטרה.
היתרון הוא שממשיכים לגור בבית ולממש את הפוטנציאל ההוני שגלום בקירות הבית מבלי למכור את הנכס.
כיום ניתן לקבל משכנתא הפוכה בבנקים ובחברות ביטוח שונות, התנאים שונים מגוף לגוף.
הסכום שניתן לקבל משתנה ממקרה למקרה, השוני נובע מהגיל, הכנסות, מטרת ההלוואה.
ישנם מספר מסלולים ואפשרויות רבות במשכנתא זו.
על כן חשוב להתלוות ביועץ פיננסי שמכיר את התחום בצעד כזה חשוב,
ישנן חברות מסוימות שעובדות רק אל מול יועצי משכנתאות ולהן תנאים מיוחדים.
ניתן לקבל את הכסף כסכום חד-פעמי, בתשלום חודשי קבוע או בתשלום חודשי גמיש.
אנחנו נתפור לכם את החליפה המתאימה למידותיכם.
מכיוון שמשכנתא זו הינה חלק מנושא הירושה חשוב ליידע את כל בני המשפחה על ביצוע מהלך שכזה.
תמיד כדאי לקבל את הסכמתם של כל בני המשפחה למהלך שכזה.
החסרון של משכנתא זו הוא, שהיא מפחיתה את גובה הירושה.
אך, לעתים רבות היא עוזרת לדור ההמשך או לפחות מקלה עליו.
ישנם גופים מסוימים שמבקשים ליידע ולהחתים את כל היורשים החוקיים של נוטלי ההלוואה.
לעוד מידע בנושא מימון מקסימלי:
https://akc.co.il/2022/08/21/90-%d7%90%d7%97%d7%95%d7%96-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f/
לכתבה בנושא:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001105648
תתארו לכם כדור שלג שמתחיל את מסלולו בפסגת ההר וככל שהוא מתגלגל מטה הוא גדל, כך גם החובות שצוברים עקב ניהול תזרים שגוי, מצב זה מחייב בד'כ פתרון של איחוד הלוואות.
ישנם משקי בית רבים שבהם ההוצאות גדלות מההכנסות ובכל חודש גובה החוב שלהן גדל.
עד שלבסוף מגיעים למצב של אי יכולת לקבל אשראי נוסף ואי יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים הגבוהים.
כאשר נכנסים לגירעון, בד'"כ לוקחים הלוואה על מנת לגשר על מצב זה,
מצב שכזה מייצר מצב עתידי סבוך יותר כיוון שההלוואה שנלקחה לכיסוי הגירעון מייצרת הוצאה נוספת שמכבידה על התזרים החודשי.
לדוגמא: אם סך ההכנסות של משק בית מסוים הינו 20,000 ₪ וסך ההוצאות החודשי הינו 22,000 ₪ אזי כל חודש נוצר פער תזרימי של 2,000 ₪ שבשנה הם 24,000 ₪.
נניח, שתילקח הלוואה לגשר על הפער מכיוון שהמסגרת בעו'ש לא מאפשרת את המשך קיומו של החשבון,
אזי ההוצאות עכשיו יעלו בעוד כמה מאות שקלים שילכו להחזר ההלוואה וחוזר חלילה.
חשוב לדעת, מסגרת האשראי בעו'ש הינה בריבית גבוהה יותר בד'כ מהלוואות והינה אחד ממוצרי האשראי היקרים ביותר שקיימים כיום בשוק.
הריבית על מסגרת העו'ש משולמת אחת לרבעון וגם היא מייצרת עלייה בהוצאות.
אז מה עושים בכדי לצאת מהמערבולת התזרימית הזו?
- בשלב הראשון, לבדוק מה ההוצאות וההכנסות של משק הבית ולהבין את גובה הפער התזרימי החודשי.
- בשלב השני, יש לטפל לקיטון הפער ויש לכך 2 אופציות, להפחית הוצאות או להעלות הכנסות.
- בשלב השלישי, לאחד את ההלוואות הקיימות להחזר חודשי שיתאים להכנסות כך שלא יווצר פער תזרימי.
ההכרה בגובה ההוצאות החודשיות תביא אתכם לניהול חכם ויעיל יותר של משק הבית.
למשל, ניתן בכמה שיחות טלפון קצרות להתמקח עם כל נותני השירות ולהפחית עלויות חודשיות.
דוגמא נוספת, הוצאות כפולות, לא פעם אנו משלמים על אותו שירות פעמיים, בייחוד בתחום הביטוחים.
חשוב ומומלץ להיוועץ ביועץ פיננסי במהלך שכזה,
זהו מהלך רגיש שכל משק בית חייב לעשות ולפעמים קשה החלטות מושכלות שמלווה רגש לנושא.
איחוד הלוואות יכול להיות חלק מהפתרונות וליצר מצב תזרימי נוח בפריסה ובתנאים נוחים.
לבעלי נכס ישנם מגוון פתרונות מימוניים נוחים ואטרקטיבים בפריסה ארוכה.
מומלץ להימנע ממצב שבו ישנם החזרים של שיקים או הו'ק בחשבון,
מצב שכזה יכול להפריע מאוד לתהליך הבראה של חשבון עו'ש ולמנוע קבלת אשראי.
פנו אלינו ללוות אתכם בתהליך חשוב שכזה, לחברתנו ניסיון בנקאי עשיר.
עקבו אחרינו בפייסבוק לעוד טיפים ומידע חשוב:
https://www.facebook.com/kalmarfinance
מאמר בנושא 90% מימון:
https://akc.co.il/2022/08/21/90-%d7%90%d7%97%d7%95%d7%96-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f/https://akc.co.il/2022/08/21/90-%d7%90%d7%97%d7%95%d7%96-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f/